新政下樓市躁動：看的多買的少 短期回暖難漲價

在接二連三的房地產(chǎn)政策組合拳之下，樓市能否還重演昔日輝煌?面對這個疑問，記者在北京一線樓市調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，短期樓市的交易回暖，卻很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資性漸弱漸緩的大勢。

看的多買的少

在一手房市場，記者從開發(fā)商處了解到，借著樓市新政暖風(fēng)，加緊推盤去庫存是當(dāng)前開發(fā)商較為普遍做法，而借機(jī)漲價者卻不常見。

“我們在北京北部已深耕多年，再過兩三月我們的‘紅橡墅’項目就會入市?！北背綄崢I(yè)(北辰香麓)股份有限公司北辰置地分公司副總經(jīng)理吳建剛說，項目定價會隨行就市。他認(rèn)為在樓市新政之下，房地產(chǎn)仍有投資前景，特別是稀缺的高端別墅類項目，屬于改善性需求，因此還有增長空間。

在二手房市場，中介們正在努力拉近買賣雙方的預(yù)期，促成交易。

“清明假期，來看房的人又多了?！痹诒本┕鲏?zāi)持薪楣镜牡陠T小吳向記者私下坦言，他覺得市場短期內(nèi)會活躍個把月，所以想趁機(jī)多做幾單。

小吳看上到二十八九歲，來自山東聊城。他告訴記者自己做中介已經(jīng)有四五年時間，對市場變化比較了解，他認(rèn)為政府出手也因為目前樓市太低迷了。

“去年，無論是看房人次，還是成交量都非常低迷，一個月也不到10個人來看房，整個月下來成交幾套就算不錯了?！毙呛芨锌?，去年“9·30”新政之后的10月份二手房成交量明顯增長。但也就短短一個多月的時間，成交又重陷低迷。

“這次政府又出臺政策，看房的人明顯又多起來。”但小吳告訴記者，現(xiàn)在看房的多，但真正出手買的人并不多。而且，二手房價格有漲有跌。

“一些客戶覺得看房的人多了，就想漲價。但是，買房的客戶不著急，還是在壓價?！毙歉嬖V記者，近成交量增長，大多是那些“掛單”和看房都有一年半載的客戶，買賣雙方對市場行情、房價大體有比較清醒的認(rèn)識。相比較之下，那些剛剛“掛單”想漲價賣房的客戶，往往很難成交。

小吳碰到的情況是當(dāng)前北京二手房市場的一個縮影。記者還走訪了北京西城區(qū)復(fù)興門、月壇，以及海淀、朝陽、大興、豐臺區(qū)的多個房地產(chǎn)中介公司，情況大同小異。

高凈值人群棄房買股

在樓市之外的高凈值人群對于樓市的熱情，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們對火熱的股市的熱情。

“現(xiàn)在看房的人多，但價格不漲反降，我們一套報價410萬的房子，這兩天390萬賣的?！痹诒本┪鞒菂^(qū)某知名中介員小張向記者表示，“股市太好了，我的一個客戶原本拿一千萬買房，現(xiàn)在說先不買了，去投資股市?！?

小張告訴記者，目前他所在區(qū)域的房子均價在6-8萬元每平方米，有些報價甚至高達(dá)每平方米10萬元。

“說實話，目前房價太高了，有些人為了孩子上學(xué)，不得不買。”小張略顯無奈地說。

現(xiàn)實的確如此，記者在實地采訪中了解到，在北京一些區(qū)域，高房價已經(jīng)抑制了購房需求。如果不是為了特別目的(如學(xué)區(qū)房)，這些區(qū)域的房子很少有人問津。

當(dāng)然，在新政之下，短期內(nèi)樓市成交量明顯增長。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月30日樓市兩大新政公布后，3月31日至4月5日6天時間內(nèi)，北京市新建住宅網(wǎng)簽2063套，環(huán)比增長19.04%，同比增長191.80%;二手房6天時間內(nèi)網(wǎng)簽2496套，環(huán)比回落14.14%，同比則增長39.13%。

值得關(guān)注的是，雖然6天的二手房網(wǎng)簽量同比增長，但是環(huán)比不升反降，環(huán)比回落14.14%，僅此一個數(shù)據(jù)就可見當(dāng)前樓市微妙的博弈。

“說實話，我身邊有錢的朋友，真有很多賣掉房來炒股的。當(dāng)然，這些人不是賣掉自己住的房子，他們一般都有數(shù)套房子，賣掉其中一兩套來炒股?！彼侥祭峡倓P恩斯向記者說。

他是北京大君智萌投資管理有限公司董事長、也是新浪財經(jīng)名博主。在他看來，目前股市的投資價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓市。“賺錢效應(yīng)和財富效應(yīng)正吸引著各路資金跑步入市，在這種情況下，哪還有人再去買房呀。”凱恩斯說。

記者還先后專訪了明星基金公司——星石投資總經(jīng)理楊玲和草根私募投資者老牛等高凈值投資高手，他們無一例外都傾向于棄房買股。投資大勢所趨，讓樓市炒作風(fēng)光不再。

短期回暖難漲價

毋庸置疑，“3·30”新政對剛需型置業(yè)升級人群的撬動作用十分明顯。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京成交均價在20000-30000元/平方米之間的改善型住宅在市場總銷量中的占比高達(dá)43.2%，環(huán)比此前一周，改善型住宅的市場成交占比上漲了11個百分點(diǎn)。

“3·30”新政出臺后，北京地區(qū)各大銀行已陸續(xù)開始執(zhí)行新政。偉嘉安捷機(jī)構(gòu)分析師吳昊告訴記者，在新政落地后，建行和光大兩家銀行已率先按照二套房40%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，隨之其他銀行也在一周內(nèi)陸續(xù)將二套房的首付從6成改為4成。

“從新政出臺一周的情況來看，新老借款人在咨詢辦理貸款方面較為活躍。買房的人群還普遍關(guān)心利率情況。目前傳聞7折利率只是噱頭，買房人群在各大銀行貸款的利率基本能享受到9折左右，針對資質(zhì)的客戶能夠有88折的優(yōu)惠?！?

“總體來看，業(yè)主降價意愿顯著降低，部分業(yè)主有扛價、抬價傾向。買房客戶對于價格的接受能力也有所提高，但總體較為理性。供需水平同步增加將進(jìn)一步加快成交節(jié)奏，未來成交量將有進(jìn)一步提升?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張旭告訴記者，在成交量增加和市場預(yù)期向好的雙重作用下，業(yè)主的心理預(yù)期也有所提高，但明顯漲價很難。

而且，“目前市場上還有傳聞，房地產(chǎn)還有后續(xù)政策，對于實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸應(yīng)該問題不大?！惫獯笞C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高認(rèn)為，當(dāng)前寬松政策能否推動房地產(chǎn)市場觸底回升有待繼續(xù)觀察。雖然寬松政策不斷加碼，然而房地產(chǎn)供需基本面延續(xù)，特別是在三四線城市，去庫存壓力依然嚴(yán)峻。如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)疲弱，寬松政策需要再度加碼。