買房內(nèi)部認(rèn)購需要注意事項詳解

2016-04-30 15:48 來源: 裝修保障網(wǎng) 作者:保障網(wǎng) 閱讀(

  房屋不具備預(yù)售條件”據(jù)消費者權(quán)益保護法,由開發(fā)商予以賠償。這指的是開發(fā)商不據(jù)實相告,隱瞞事實的違規(guī)預(yù)售。但是從目前實際情況來看,有的商品房沒有具備預(yù)售條件,開發(fā)商已如實相告,購房人在已知的情況下,仍自愿交付訂金。這種交易行為是買賣雙方純屬發(fā)民事行為,政府也不便強制阻止。在這里要特點提醒購房人,買“內(nèi)部認(rèn)購”房,要有充分的風(fēng)險意識。因為不具備預(yù)售條件的商品房,一定要某項手續(xù)沒有辦下來,或是在某個環(huán)節(jié)上出了問題。

買房內(nèi)部認(rèn)購

  買了這種房子會有兩種可能:一是確實如開發(fā)商所說,一步步辦妥各種手續(xù),讓內(nèi)部認(rèn)購房成為合法上市的商品房,將內(nèi)部認(rèn)購書換簽為正式合同文本;另一種可能是,此項目在某個環(huán)節(jié)上是違規(guī)的,不能按時辦下合法銷售的手續(xù)。這種結(jié)果將給購房人帶來麻煩,引發(fā)糾紛。比如不能按期如住,或產(chǎn)權(quán)證辦不下來,想要退房,但訂金要不回來或只要回一部分,何時解決遙遙無期。

  內(nèi)部認(rèn)購“名詞”新解大曝光

  訂金---

  訂者,預(yù)訂,本非一個規(guī)范的概念。《人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定:“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?!彼裕呛贤髅鞔_約定外,合同履行的“訂金”作為預(yù)付款的一部分,只能抵充房款。無論哪一方不履行,只要將其如數(shù)返還給付訂金的一方即可。

  訂金是開發(fā)商進行“內(nèi)部認(rèn)購”收取的款項之一,據(jù)說也有買家主動提前給的,根據(jù)雙方的協(xié)議規(guī)定有不同預(yù)訂內(nèi)容。

  定金---

  定者,固定,指合同當(dāng)事人為保證合同履行,由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ嚼U納一定數(shù)額的錢款,是一種擔(dān)保方式,也是一種違約責(zé)任形式。買家在看中某套單位后,交納定金來確保買到該單位,是更為正式的形式,若買家沒有履行約定進行買賣交易,無權(quán)要求返還定金。

  誠意金 意向金---

  同樣是開發(fā)商收費的又一名目,用以彰顯買家購房的“誠意”,提前給的錢越多,證明你就越有誠意,說到底,與訂金等沒有什么兩樣。早誠意金是花在中介公司,他們在收取誠意金后才會用心為買家尋找和“暗定”買家看中的房子?!罢\意金”、“意向金”少的只需幾百元,多的也就是兩三千元。可是,現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展了,誠意金的底價也都以萬元計了,個別樓盤更高呼要5萬元、10萬元,少一塊錢都“沒有誠意”。

  VIP卡---

  這是一種很有文化的誘惑形式,比內(nèi)部認(rèn)購又還要提前一步。開發(fā)商會將以前的業(yè)主或者是自己圈子內(nèi)的知名人士,通過海報、邀請函等形式組織在一起,在“品鑒”的氛圍下,讓他們提前參觀,并簽下認(rèn)購書。VIP認(rèn)購更厲害,富人級人物、且被發(fā)現(xiàn)有明顯的購房欲望的都逃不掉開發(fā)商法眼,他們會被拉進堂皇的專場,顯得派頭十足。目前,這種形式相當(dāng)普遍,外表上完全是參觀與鑒賞,與金錢、違規(guī)并不掛鉤。當(dāng)然,小開發(fā)商可沒有這種本事。

  誠意登記---

  也是內(nèi)部認(rèn)購之前的認(rèn)購形式,開發(fā)商沒有取得預(yù)售證情況下的行為之一。實質(zhì)與“提前品鑒”等形式相同,可以起到蓄客造勢的作用。

  內(nèi)部認(rèn)購 公開內(nèi)部認(rèn)購---

  與內(nèi)部認(rèn)購相似的說法還有內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記等。早期的內(nèi)部認(rèn)購是針對舊業(yè)主和本公司員工進行的,發(fā)展到現(xiàn)在,內(nèi)部外化,所有人都可以進行內(nèi)部認(rèn)購,全社會的人都成了一家“內(nèi)部人”。這個時候有商人就老實說了,這是“公開內(nèi)部認(rèn)購”了。社會主義社會人人都不落空,人人認(rèn)購都有折扣,9.3折、9.5折、9.8折、9.9折、送管理費等等,天大的榮耀。

  提前公開發(fā)售---

  以前在項目沒有拿到預(yù)售證前,開發(fā)商想早點回款,會堂而皇之稱提前公開發(fā)售?,F(xiàn)在很少人用此一說了。即使有,也多為噱頭,說是買家反應(yīng)太熱烈,只有提前推出產(chǎn)品,順勢就提價了。更甚者,明明是同一棟樓,商家都硬要高調(diào)地加個生僻的名字屢屢“公開發(fā)售”。買家滿頭霧水,到底還有多少次公開發(fā)售,還有多少次優(yōu)惠。

買房內(nèi)部認(rèn)購

  接下來看看買房內(nèi)部認(rèn)購注意事項:

  類:虛假廣告

  設(shè)計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜,很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也?;ㄕ?,一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費者,樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導(dǎo)。

  應(yīng)對:購房者要仔細(xì)閱讀購房合同中的內(nèi)容,必要時還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中,這樣才有保證。

  第二類:配套設(shè)施

  開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無缺,但購房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時,會發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。

  應(yīng)對:購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性,不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車,能長期免費嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施,一旦開發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套,麻煩就多了。

  第三類:內(nèi)部認(rèn)購

  內(nèi)部認(rèn)購是房地產(chǎn)開發(fā)商不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低,從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的,其不受法律保護,購房者的權(quán)益也無法受到保障。

  應(yīng)對:不要購買這類商品房。至于想買低價房的業(yè)主或投資者,應(yīng)選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。

  第四類:物業(yè)管理

  開發(fā)商強迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù),損害業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。或在一段時間后偷偷更換物業(yè)管理公司,以次充好。

  應(yīng)對:購房者在簽訂房屋買賣合同時,對指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的應(yīng)提出反對意見,因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。

  第五類:逃避債務(wù)

  借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負(fù)責(zé)任的企業(yè)常常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項目中,或隱匿財產(chǎn),抽逃資金,做假賬造成破產(chǎn)的假象,搞假破產(chǎn)。

  應(yīng)對:業(yè)主可盡量選擇信譽好的開發(fā)商,要分清股東與公司的關(guān)系,同時,明察暗訪項目公司的實際財產(chǎn)。

  第六類:亂收費

  物業(yè)管理公司亂收費,通常表現(xiàn)在下列幾方面:

  1、超出核準(zhǔn)的價格收取管理費。

  2、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn),賺取收費差價。

  應(yīng)對:業(yè)主應(yīng)積極參與,選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會。這樣業(yè)主委員會可以挑選信譽好的物業(yè)管理公司,或解除與信譽不好的物業(yè)管理公司之間的合同,并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為。

  購房者與地產(chǎn)銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補充條款,但如果雙方?jīng)]有補充條款,就應(yīng)該注意合同的空白處別讓開發(fā)商做了手腳。預(yù)防購房陷阱  ??? 應(yīng)對:購房者簽訂購房合同時,一定要耐心看完全文,遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無需填寫時,也應(yīng)畫上橫線。

  第七類:房產(chǎn)證拖著不辦

  有些業(yè)主買房時開發(fā)商承諾在三個月之內(nèi)辦理房產(chǎn)證,但有時好幾年房產(chǎn)證依然沒辦下來。幾年來每次去找開發(fā)商,對方都有一套托詞,用的多的一句話就是“正在辦理”。

  應(yīng)對:購房時看商品房是否“五證”齊全。即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全,消費者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證,商品房質(zhì)量也得不到保障。

  第八類:戶型拆分一房多賣

  樓市的慘淡,迫使他們不得不將曾經(jīng)拼接的大戶型拆分來賣,與此同時,當(dāng)初的部分投機客也被套牢,急成了熱鍋上的螞蟻。

  一些開發(fā)商在房屋買賣過程中,受利益驅(qū)使,將一套房屋同時賣給兩人,甚至多人,這種現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了購房者和消費者的合法權(quán)益,并嚴(yán)重影響社會信用?!耙环慷噘u”,是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易市場存在的一個突出問題,“一房多賣”從中漁利的。

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