如何正確評(píng)估二手房的購(gòu)買價(jià)格

　　大部分的人在購(gòu)買二手房過(guò)程中，對(duì)于價(jià)格的把握，還是采取賣房開價(jià)，議價(jià)期間又提不出合理的砍價(jià)理由，你知道如何對(duì)你所購(gòu)買的二手房進(jìn)行正確評(píng)估價(jià)錢嗎?這樣在你給二手房進(jìn)行預(yù)算時(shí)，在心底有一個(gè)數(shù)。

　　要想知道如何評(píng)估房?jī)r(jià)，首先當(dāng)然得知道哪些因素會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

　　1、房屋因素

　　(1) 房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。因此，在進(jìn)行購(gòu)買行動(dòng)時(shí)，要知道該房屋的剩余使用年數(shù)。

　　(2) 樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。如果1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層+3%;如果是樓頂，則為-5%;而朝向如無(wú)朝南窗，則為-5%。看來(lái)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，3層和4層是屬于有加分的樓層。

　　2、 環(huán)境因素

　　(1) 在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)。如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化、房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。平常在去看房的路上，應(yīng)該要關(guān)注該小區(qū)的整體環(huán)境狀況，以及樓層的環(huán)境也是很重要的。

　　(2) 該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。如無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%。小區(qū)周圍如果分部著學(xué)校，小區(qū)內(nèi)有專門給予老人和孩子的娛樂(lè)場(chǎng)所，這些都是有加分的。

　　了解了影響對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素后，接下來(lái)，就要來(lái)看看評(píng)估房?jī)r(jià)的方法了。

　　(一) 看地段與交通

　　1、 看該房屋所在的地段

　　在城市這個(gè)有限的空間里，中心城區(qū)黃金地段屬于稀缺資源，誰(shuí)擁有它就意味著誰(shuí)就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房?jī)r(jià)則不言而喻。

　　2、 看該房屋所在的交通

　　現(xiàn)在越來(lái)越多的上班族趨向于購(gòu)交通便利的房屋，重要的原因就是看重了出行便捷。需要注意的是，評(píng)估此類房產(chǎn)時(shí)，還應(yīng)綜合考慮由交通工具所造成的噪聲、房產(chǎn)周圍衛(wèi)生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對(duì)房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。

　　(二) 看居住情況、周邊配套

　　1、看居住環(huán)境

　　有了強(qiáng)大的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，小區(qū)的生活可以減少很多不安全因素。安靜、祥和的居住環(huán)境，給人一種精神上的愉悅，住的舒適和放心。

　　3、 看周邊配套

　　如果所居住的房產(chǎn)周邊有大型的商場(chǎng)、賣場(chǎng)及商業(yè)版塊，社區(qū)配套中的菜場(chǎng)、超市、銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店等十分齊全，其房產(chǎn)的價(jià)格也就不言而喻了。

　　(三) 看房屋的樓層與建筑年代

　　通常在同一幢房屋內(nèi)，多層房屋由于樓層的差異，每平方米建筑面積價(jià)格可相差50~300元不等。房齡大，房?jī)r(jià)自然會(huì)低一些。

　　(四) 看房型朝向、房屋內(nèi)在裝修情況

　　1、 看房型

　　在同一地段，且建筑面積相同的情況下，豎套比橫套價(jià)格高。

　　2、 看房型朝向

　　大多數(shù)人買房都喜好“坐北朝南”，在同一幢房屋內(nèi)，同一層次的房屋，由于朝的不同，如果為了買到光線好的房子，價(jià)格貴點(diǎn)也無(wú)妨，其每平方米建筑面積價(jià)格可相差50~200元。

　　3、 看房屋內(nèi)在裝修情況

　　對(duì)二手房?jī)?nèi)部裝修的投入，也屬于房屋的成本呢，但對(duì)5年以上的老式房屋裝修，其裝修成本則可進(jìn)行折舊。再者，裝修風(fēng)格如果比較新潮不易過(guò)時(shí)，也是可以加分的。

　　(五) 看市場(chǎng)供求、城市規(guī)劃

　　1、 看市場(chǎng)供求

　　房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求在不同的時(shí)期，價(jià)格上會(huì)有一定程度的差異，在購(gòu)房前，需要對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)的行情有所知曉。

　　2、 看城市規(guī)劃

　　城市的老城區(qū)與新城區(qū)，新舊城區(qū)在房?jī)r(jià)上有巨大的差異。