什么是特約物業(yè)管理？什么是公共物業(yè)管理

　　對(duì)于物業(yè)管理，很多剛?cè)胱⌒^(qū)的業(yè)主對(duì)這些問(wèn)題都不是很清楚，現(xiàn)在，裝修網(wǎng)小編就為大家整理了下面的資料來(lái)為大家解答關(guān)于：物業(yè)管理方面的知識(shí)!

　　“特約物業(yè)管理”，是業(yè)主個(gè)人對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分，純粹是業(yè)主個(gè)人的權(quán)利，因“特約物業(yè)管理”而發(fā)生的費(fèi)用完全由業(yè)主個(gè)人承擔(dān)，獲取的收益也完全歸業(yè)主個(gè)人享有。

　　“物業(yè)管理費(fèi)”大于“收益”的，超出部分，完全由業(yè)主個(gè)人承擔(dān)，不存在業(yè)主個(gè)人向誰(shuí)交納物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題。

　　“公共物業(yè)管理”，是開發(fā)商和業(yè)主共同的權(quán)利，也是開發(fā)商和業(yè)主共同的義務(wù)。

　　從“共同的義務(wù)”這一方面來(lái)說(shuō)，因行使對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用，開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān);從“共同的權(quán)利”這一方面來(lái)說(shuō)，小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益，也應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商和業(yè)主共同享有?！笆找妗贝笥诨虻扔凇拔飿I(yè)管理費(fèi)”的，無(wú)需開發(fā)商或業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi);“收益”小于“物業(yè)管理費(fèi)”的，負(fù)數(shù)部分，開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按各自分?jǐn)偟慕痤~交納物業(yè)管理費(fèi)。

　　哪些屬于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益呢?舉例來(lái)說(shuō)：2%的公共維修基金的銀行存款利息，小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)增值，車庫(kù)或車位的出租收入，公共墻體或公共樓頂用于發(fā)布廣告、用于設(shè)置通訊設(shè)備等的出租收入，其他公共建筑、公共場(chǎng)地、公共設(shè)備設(shè)施的出租收入，等等。

　　哪些屬于物業(yè)管理費(fèi)呢?“公共物業(yè)管理”的物業(yè)管理費(fèi)就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利所發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利所發(fā)生的費(fèi)用，在會(huì)計(jì)學(xué)上就是管理成本，包括：人員工資、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)、不可預(yù)見費(fèi)用、小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的折舊和自然損耗、應(yīng)支付給物業(yè)管理公司的報(bào)酬，等等。

　　在管理成本以外的，不屬于物業(yè)管理費(fèi)，開發(fā)商和業(yè)主有權(quán)拒絕承擔(dān)。比如，有人認(rèn)為：如果業(yè)主大會(huì)通過(guò)了小區(qū)年度建設(shè)方案，建設(shè)所需資金應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。這一主張，脫離了公共物業(yè)管理是業(yè)主和開發(fā)商基于對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的共有而共同享有的權(quán)利和共同承擔(dān)的義務(wù)這一法律基礎(chǔ)。小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)是既有的，對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理應(yīng)于對(duì)既有公共財(cái)產(chǎn)的管理，業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)于對(duì)既有公共財(cái)產(chǎn)的管理所發(fā)生的費(fèi)用。所謂“建設(shè)所需資金”，是管理小區(qū)既有公共財(cái)產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用以外的費(fèi)用，超出了業(yè)主的法定義務(wù)的范圍，性質(zhì)上不屬于因管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用，而是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的添加。如果業(yè)主大會(huì)通過(guò)這樣的決議，是違法的、無(wú)效的。某些小區(qū)的物業(yè)管理公司、物業(yè)管理委員會(huì)(或業(yè)主委員會(huì))借政府主管部門發(fā)起的物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)評(píng)比活動(dòng)，在小區(qū)內(nèi)增設(shè)花草、樹木、假山假水、亭臺(tái)樓閣、健身娛樂(lè)設(shè)施等，試圖將這部分建設(shè)費(fèi)用作為物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上，居律師告訴你：你有權(quán)拒絕承擔(dān)。