晉中房價知多少？晉中房價趨勢分析

　　26歲的劉改芳是榆次人,大學畢業(yè)后留在太原工作。2005年,劉改芳鼓動男友小吳在榆次的“瀟河灣”購房,122平方米的頂層,帶著閣樓,總價22萬。

　　那時,太原南城區(qū)的房價已經“奔四”,這讓小吳在內的大批年輕人望而生畏;而“太榆同城化”的說法則日盛一日,“瀟河灣”每平方米只售1800元,“自然有著巨大升值空間”。

　　簡單裝修后,“小兩口”只在那里住了兩個周末;從此,小吳就不愿再去,　“他嫌太遠,手機還是漫游加長途”。

　　“小兩口”現在依然租住著太原并州路的房子,并一直希望把“瀟河灣”的房子租出去或賣出去。

　　隨后兩年間,劉改芳眼瞅著太原的房價從“奔四”到“奔六”,個別樓盤甚至突破萬元大關;但榆次的房價卻不溫不火,“瀟河灣”二期的多層住宅“本月房價不過兩千三四”。

　　劉改芳很沮喪,也很迷惑。她和所有人一樣,買房前盼著房價大跌,買房后卻盼著房價狂漲?！安贿^,我榆次的同學都說房價低是好事情,2000多元一平方米,他們好多人還嫌貴呢”。

　　被強行曝光的住房成本

　　今年5月,南京市強制在房地產行業(yè)實行“一房一價”,依靠行政定價平抑商品房價格,引發(fā)了全國廣泛關注。

　　事實上,晉中市打壓房價的手段和南京如出一轍,甚至比南京早實行了一個多月。

　　崔硯崗,晉中市物價局局長,“一房一價”制度的倡議者。崔硯崗介紹說,今年4月該局和市建設局聯(lián)合下文,要求市里所有商品房在銷售前必須到物價部門進行價格備案,“一房一價”進行公示;如果備案的房價不合理,物價局將進行干預,迫使其價格回到正常價位; 如果不進行價格備案,市建設局將不發(fā)放預售許可證。對未履行備案手續(xù)或隨意抬高備案價格的,物價局要按價格欺詐行為處罰。

　　人為制造“房荒”氣氛,“一個價格”地進行抬價,是開發(fā)商屢試不爽的欺詐手法。顯然,晉中物價局這種“明碼實價”的“新政”,直指這種業(yè)界歪風。

　　目前,已有13家開發(fā)商在晉中物價局進行了價格備案。備案價格普遍為“城區(qū) (即榆次城區(qū))高層住宅在2800元/平方米左右,六層以下多層住宅在2000元/平方米左右”。

　　每個商品房項目的備案價格,并非隨意捏造,開發(fā)商必須填寫詳細的“每平方米商品住房價格構成表”,其內容包括9項,分別是:1.土地征用及拆遷補償費;2.前期工程費;3.建安工程費;4.基礎設施費;5.非營業(yè)性配套公建費;6.管理費;7.貸款利息;8.利潤;9.稅金。

　　這9項的合計,就是該項目的“平均單價”。另外,根據樓層、朝向等還要填寫“價格”和“格”。

　　以11月27日備案的“天星錦苑”1號、4號高層住宅為例:其9項構成為320元、190元、1550 元、180元、150元、115元、150元、80元、200元;該房的平均售價為每平方米2835元,價格為每平方米3235元,格是每平方米2330元。

　　根據以上算法，“天星錦苑”高層住宅的開發(fā)利潤每平方米80元。

　　記者查看了其他的備案項目,發(fā)現晉中各個樓盤價格構成的差別出現在“土地征用及拆遷補償費”上;這也應是太原和榆次房價的不同,比如“天星錦苑”的土地拍賣價為85萬元一畝,而本月7日拍賣出現的“太原地王——”銅廠板塊高達549萬元一畝,平均每平方米地價8200元!

　　晉中物價局的管理辦法,使一貫“神秘”的住房成本得以曝光,也可由此曝出了某些地方房價高漲的根本原因。崔硯崗承認,晉中物價局并沒有精密計算每個樓盤成本的手段,“管理還是粗放的”,“但我們心里有個譜,在榆次這個地方,高層建筑就是每平方米3000 元左右,多層建筑就是每平方米2000元左右”,“如果超得太多,肯定有問題”。

　　“房價高了不是好事”

　　在走訪的近10家榆次售樓部中,只有迎賓西街的“銀海心悅”比較規(guī)范,銷控表張貼在墻,每位售樓小姐手持的銷售資料中,都有“一房一價”的價格表。

　　銀海負責銷售的劉志剛說,房地產在銷售模式上分為“文場”和“武場”。“文場”出自香港,就類似于物價局的“一房一價”,實行明碼標價,這通常適用于樓盤和高端客戶;而“武場”來自臺灣,場面熱烈,因人而宜定價格,可以隨意承諾,“前臺操作性比較大”,比如寶利發(fā)公司代理銷售的太原“優(yōu)派對”就是典型。

　　“據我們了解,榆次市場上采取‘文場’銷售的,只有‘銀海心悅’和太榆路上的大盤‘新興文教城’?！?

　　劉志剛認為,山西的房地產價格上漲屬于合理范疇,“每年漲20%都是合理的”。今年,物價管理人員已經來過“銀海心悅”3次,“他們認為,我們的位置不如天星錦苑,所以應該比它賣得低”。

　　“這種管理的確粗放”,“這是一個理念問題,別墅就沒有在市中心的”,劉志剛說。他也贊成價格備案, “但應該允許成交價有一個浮動,我可以隨時備案,只要我的漲價理由合理”。“銀海心悅”初的160畝地是38萬元/畝,后來的10畝是191萬元/畝, “不漲價怎么能行呢”。

　　對這個說法,晉中物價局崔硯崗局長表示,“我不反對漲價,但我們只支持正常漲價,反對暴利和哄抬物價”。

　　“商品房價格是放開的”,崔硯崗說,“放開的物價如何管理”現在是個重大課題。

　　讓崔硯崗高興的是,市領導很支持他的工作。12月5日,在晉中市政協(xié)召開的服務業(yè)發(fā)展座談會上,一些房產商提出了“要求政府采取措施進一步推動晉中市房價上漲”時,市委書記李永宏明確表態(tài),“房價高了不是好事,我認為房價高了不好”。

　　房價今后還會溫和上漲：

　　房價還會漲嗎?漲價會漲多少?這是老百姓一直以來關注的問題。

　　省物價局服務價格管理處處長田念清介紹說，從當前宏觀經濟情況看，鋼材、人工成本的快速上升，推動住房價格特別是中小城市住房價格上升;再加上股票市場疲軟，大量資金逃離股市，隨著我國經濟增長的放緩，部分生產流通環(huán)節(jié)也會有部分資金退出，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產市場，部分居民在等待觀望后也會選擇進入市場。因此，2008年的房價仍會整體保持溫和上漲的趨勢。

　　市物價局局長謝保國說：“今年住房價格只是上漲幅度減少，受地價、建材價格上漲影響，住房建設成本加大，房價難以下降?！碧⑴R汾、運城、晉中等地物價部門負責人對此也表示贊同。

　　榆次房價上漲，太原人有功：

　　“在榆次買房，能省下一部車的錢?！边@是許多太原買房族的切身體會。山西晉中市榆次區(qū)房產每平方米均價已經從兩年前的1000元出頭漲至目前的1800元左右，但也不過太原市房價的一半左右。而榆次房價的每一次上漲，都有太原人的身影浮現其中。

　　樓型為板式小高層的“新興·上東庭院”標價為1800元/㎡起，而定位為“晉中地標”的“頤景·新城”均價為2300元/㎡。盡管這些房價已經超出了榆次工薪階層所能接受的1500元/㎡，但對太原人而言還是很具吸引力。

　　低價位固然讓太原購房者“心動”，但交通便捷才會讓他們“行動”。作為山西省晉中市市委、政府所在地，榆次素有“省城門戶”之稱，距太原25公里、太原機場14公里。而5分鐘一班次的901路城際公交車的開通，更是拉近了榆次與太原間的距離。

　　據記者的一個朋友介紹，除了一方在榆次工作的家庭在榆次買房外，主要業(yè)務關系在榆次的太原人、生活在太原鄰近榆次郊區(qū)的職工以及太原部分剛參加工作的小青年，都是太原人在榆次買房的主力。

　　“對夫妻均在太原工作的家庭來說，在榆次買房可能并不太劃算?！蹦俏慌笥迅嬖V記者，算上太榆路一次10元的“買路錢”、汽油費以及手機漫游加長途費，在榆次買房的成本也不小。

　　而除了上述居住需求外，太原人在榆次的投資需求也是拉動榆次房價上漲的生力軍。榆次已被定位太原的“衛(wèi)星城”，太原-榆次“同城化”也已寫入山西省“十一五”規(guī)劃?？紤]到榆次的發(fā)展前景，榆次樓盤升值頗具想像空間。

　　諸多因素造成房價居高不下

　　為何商品房價格居高不下?來自我市物價部門的資料顯示，高企的土地拍賣價格(平均每畝350萬元，折合商品房建筑成本約每平方米1600元)，加之鋼材、水泥等建筑材料價格一路走高，電價、人員工資上調等諸多因素，房地產開發(fā)企業(yè)只能開發(fā)高層住宅，購房者的購房成本大大增加。

　　省物價局局長李福龍分析認為，近幾年住房價格過快上漲主要有三方面的原因，一是城市建設用地供應有限和土地成本價格及建材價格不斷上漲推動住房價格上漲;二是城市化進程不斷加快、舊城拆遷改造、居民生活水平提高要求改善住房條件這三大因素推動住房價格上漲;三是信息不對稱，房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構利用虛假信息，操縱市場，哄抬房價。

　　而市區(qū)某房地產開發(fā)公司的一位負責人也給記者算了一筆賬，他們公司2006年以3100萬成功拍到景西路中段的一塊土地，實際使用面積大約8畝，加上交易費等下來，成交后達到3300萬，每畝土地下來達到400萬，每平方米住房僅土地一項成本就是1700多元，再加上建安、設計、電梯、財務、管理、銷售等成本，每平方米費用達到4090元，而住宅樓銷售價在每平方米4200元———4500元。“目前這種情況，房地產公司開發(fā)住宅樓的利潤其實很低?！边@位負責人介紹說，這也是住房價格居高不下的一個重要原因。

　　物價部門積極穩(wěn)定住房價格

　　為了穩(wěn)定住房價格，解決中低收入家庭住房困難，價格主管部門都表示，要充分發(fā)揮職能作用，把各項優(yōu)惠政策落到實處。

　　晉中市物價局認為，對商品房銷售價格實行申報制度，是扼制房價過快上漲的好辦法。具體實施辦法是要求商品房銷售前必須到物價部門進行價格備案，否則城建部門不予核發(fā)預售許可證，價格備案物價部門不直接定價，商品房價格仍由開發(fā)經營企業(yè)確定，但如果定價過高或價格上漲過大，物價部門要提示開發(fā)企業(yè)適當降價，或者開發(fā)企業(yè)必須說明價格上漲理由，否則物價部門不予備案。通過備案，目前晉中市城區(qū)商品房價格高層控制在3000元/平方米左右，多層控制在2600元 /平方米左右，這一價格在全省居較低水平。

　　我市在穩(wěn)定住房價格監(jiān)管方面，也先后出臺了一系列積極措施。關于規(guī)范商品房銷售明碼標價制度，實行一房一標價，不得收取任何未標明的費用，不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容及標價方式進行價格欺詐;關于實行商品房銷售價格申報制度規(guī)定，要求房地產開發(fā)經營企業(yè)和營銷中介銷(預)售商品房時，必須持相關資料區(qū)分商業(yè)用房和住宅用房向物價、建設部門申報商品房銷售價格;在把好商品房成本關上，專門出臺了關于建立房地產開發(fā)經營企業(yè)繳費登記卡制度，對收費單位向房地產開發(fā)經營企業(yè)實施收費時，如實填寫登記卡，制止向房地產開發(fā)企業(yè)亂收費，保護房地產開發(fā)企業(yè)合法權益，《繳費登記卡》作為物價部門核實成本、認證銷售價格的依據。