住宅全裝修多問(wèn)題待解：精裝價(jià)遠(yuǎn)超市場(chǎng)價(jià) 質(zhì)量難以保證

　　海南省近出臺(tái)的《商品住宅全裝修管理辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法)規(guī)定，海南省2017年7月1日(含)后取得施工許可證的商品住宅工程實(shí)行全裝修。

　　浙江省溫州市在全裝修道路上邁的步子比海南省更快。

　　溫州市今年4月出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》規(guī)定，自6月1日起，市區(qū)中心城區(qū)新出讓或劃撥?chē)?guó)有土地上的保障性住房和商品住房，均實(shí)行全裝修和成品交房。

　　此外，法治周末記者查詢(xún)公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，浙江省、山東省、四川省近期也都曾發(fā)布相關(guān)文件，推進(jìn)住宅全裝修和成品住宅交付。

　　北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任李文謙告訴法治周末記者，在房地產(chǎn)行業(yè)，全裝修并非是一個(gè)全新的概念。

　　在2002年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心推出的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中就規(guī)定，裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱(chēng)全裝修住宅。

　　十余年過(guò)去，住宅全裝修才逐漸在全國(guó)慢慢鋪開(kāi)。

　　然而，對(duì)于普通老百姓而言，更加熟悉的詞匯是精裝修，精裝修和全裝修是否是一個(gè)概念?

　　“全裝修和精裝修不同，全裝修主要是基礎(chǔ)硬裝修，不包括軟裝修部分，而精裝修更加強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和檔次。”海南省住建廳副廳長(zhǎng)劉聯(lián)偉在解讀海南此次推行全裝修的做法時(shí)提到。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化以及住房銷(xiāo)售模式轉(zhuǎn)變等角度看，都需要大力推進(jìn)全裝修的模式。

　　“比如說(shuō)，全裝修省去了交付房屋后的裝修成本，避免了二次裝修，屬于更為環(huán)保和節(jié)能的開(kāi)發(fā)模式?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　平安好房研究院首席分析師陸騎麟也表示，在以往的毛坯房裝修中，還會(huì)出現(xiàn)改變房屋用途、改變房屋管線等影響安全的情況發(fā)生，全裝修也能解決這些問(wèn)題。

　　公開(kāi)資料顯示，去年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》亦指出，未來(lái)的重點(diǎn)任務(wù)之一是推進(jìn)建筑全裝修。

　　李文謙認(rèn)為，在這樣的大背景下，有一些問(wèn)題值得監(jiān)管部門(mén)注意，即以往精裝修交房的過(guò)程中曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)種種問(wèn)題，包括精裝修價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)、實(shí)際交房情況與樣板間貨不對(duì)板等，都有可能出現(xiàn)在全裝修的過(guò)程中。

　　“各地在制定推廣全裝修住宅的政策時(shí)，還需要制定配套措施，避免在全裝修市場(chǎng)出現(xiàn)精裝修市場(chǎng)的問(wèn)題?！崩钗闹t提醒到。

　　如何避免全裝修價(jià)格遠(yuǎn)超市場(chǎng)價(jià)

　　法治周末記者隨機(jī)采訪了幾位有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者，大家對(duì)全裝修表達(dá)出的個(gè)疑問(wèn)是：“我怎么知道，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行全裝修提供的報(bào)價(jià)，是符合市場(chǎng)價(jià)的?”

　　查詢(xún)關(guān)于精裝修的相關(guān)批評(píng)報(bào)道也可以發(fā)現(xiàn)，有不少購(gòu)房者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商收取的精裝修價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。

　　那么，如果政府要大力推廣全裝修，如何在全裝修定價(jià)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，避免出現(xiàn)全裝修價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的情況?

　　陸騎麟認(rèn)為精裝修房開(kāi)發(fā)商一般只會(huì)給個(gè)大概的裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，不會(huì)直接告訴客戶的價(jià)格。對(duì)于精裝修價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，主要還是開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì)把這部分利潤(rùn)算進(jìn)去。這種情況是很難避免的，主要還是我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)賣(mài)方市場(chǎng)主要造成的。

　　不過(guò)，北京中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管律師王玉臣認(rèn)為，有一些方法可以避免出現(xiàn)這種情況，如政府部門(mén)對(duì)全裝修相關(guān)規(guī)范和流程做細(xì)化規(guī)定，進(jìn)行分層級(jí)，不同的層級(jí)設(shè)定一定的價(jià)格范圍。

　　“政府還可以在商品房進(jìn)行預(yù)售許可證審批時(shí)，就對(duì)包含全裝修在內(nèi)的預(yù)售方案進(jìn)行嚴(yán)格審查等。這些方式方法的關(guān)鍵在于相關(guān)政府必須提前做好設(shè)定，提前制定規(guī)則?！蓖跤癯颊J(rèn)為。

　　李文謙還建議，政府可以制定全裝修價(jià)格的限價(jià)，并要求開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)展示全裝修樣板房，明確交付內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商同時(shí)應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)文件中明確全裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格，一并交施工圖審查機(jī)構(gòu)審查。施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)將上述內(nèi)容納入審查范圍，不符合本市關(guān)于商品住房全裝修分級(jí)指南和指導(dǎo)價(jià)格的，不予審查合格。

　　據(jù)海南省住建廳副廳長(zhǎng)劉聯(lián)偉介紹，海南省此次推廣全裝修，就是真正落實(shí)了一體化設(shè)計(jì)、一體化施工、整體驗(yàn)收，從設(shè)計(jì)到施工到驗(yàn)收都納入了監(jiān)管范圍，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段就要把全裝修的內(nèi)容考慮進(jìn)去。

　　如何避免貨不對(duì)板

　　有購(gòu)房者在接受法治周末采訪時(shí)還提出疑問(wèn)，全裝修的質(zhì)量如何保證?如果保證實(shí)際交付的產(chǎn)品就是樣板間所示的樣子?

　　“以往在精裝修交房的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的合同中，對(duì)于裝修所用材料大都模糊約定，比如只約定品牌，不約定型號(hào)或者約定使用XX品牌同等品質(zhì)產(chǎn)品等。這導(dǎo)致有些項(xiàng)目終交房后，購(gòu)房者即便發(fā)現(xiàn)精裝修的產(chǎn)品與樣板間不符，在維權(quán)時(shí)也會(huì)遇到很多困難?！崩钗闹t說(shuō)。

　　陸騎麟在接受法治周末記者采訪時(shí)也提到了維權(quán)難這一問(wèn)題，他認(rèn)為目前房?jī)r(jià)過(guò)高，當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，再退房也不太可能，有的購(gòu)房者只能不了了之。甚至有些開(kāi)發(fā)商會(huì)以項(xiàng)目公司的名義開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，房子賣(mài)了以后公司注銷(xiāo)，購(gòu)房者后續(xù)維權(quán)都找不到開(kāi)發(fā)商。

　　王玉臣分析道，在商品房買(mǎi)賣(mài)這個(gè)市場(chǎng)關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商處于的優(yōu)勢(shì)地位，購(gòu)房者處于很低的弱勢(shì)地位。在現(xiàn)實(shí)購(gòu)房中，開(kāi)發(fā)商提前準(zhǔn)備好的合同，不允許購(gòu)房者改一個(gè)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)。

　　“在這種情況下，行政指導(dǎo)可以發(fā)揮其作用，政府可以制定全裝修房屋的購(gòu)房合同樣本，一方面約束開(kāi)發(fā)商，另一方面更好地維護(hù)購(gòu)房者的利益。”王玉臣說(shuō)。

　　李文謙也同意這樣的做法，他還建議，在合同中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)附屬設(shè)備與屋內(nèi)裝修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、品牌、型號(hào)、價(jià)格、顏色等作出詳細(xì)約定。如果是進(jìn)口的材料或設(shè)備，還要在合同中寫(xiě)清楚原產(chǎn)地。對(duì)開(kāi)發(fā)商承諾贈(zèng)送的材料和設(shè)備，也要通過(guò)書(shū)面形式明確下來(lái)。

　　在這樣的基礎(chǔ)上，李文謙進(jìn)一步表示，各地還可以采取封樣做法，即通過(guò)各種方式保留樣板房及其設(shè)施、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)。為防止開(kāi)發(fā)商交房前拆除樣板房，造成“死無(wú)對(duì)證”的局面，還可用公證的方式對(duì)樣板房的裝修設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。

　　“在購(gòu)房合同中還可約定，開(kāi)發(fā)商在房屋交付驗(yàn)收之前，樣板房及其裝修和設(shè)施應(yīng)保持原樣，不得拆除或更換，否則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！崩钗闹t說(shuō)。

　　海南省住建廳副廳長(zhǎng)劉聯(lián)偉在解讀該省的全裝修政策時(shí)提到，海南省已經(jīng)考慮到了這一問(wèn)題。在管理辦法中，海南省明確規(guī)定，樣板房要真實(shí)反映裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，作為房屋交付參照標(biāo)準(zhǔn)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)。樣板房保留的時(shí)間自全裝修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工驗(yàn)收備案之日起不少于兩年。

　　全裝修和個(gè)性化的矛盾如何解決

　　王玉臣和李文謙認(rèn)為，在推廣住宅全裝修的過(guò)程中，還有一些問(wèn)題值得關(guān)注。

　　李文謙提到了個(gè)性化和全裝修的矛盾。

　　“消費(fèi)者的購(gòu)房目的千差萬(wàn)別，而全裝修房統(tǒng)一設(shè)計(jì)施工，裝修模式基本一致，這樣當(dāng)然不能很好滿足消費(fèi)者的多種需求，只能迫使他們放棄某些個(gè)人喜好?！崩钗馁徽f(shuō)。

　　對(duì)于這一點(diǎn)，海南省住建廳副廳長(zhǎng)在進(jìn)行政策解讀時(shí)也有所提及，他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商可以做多套樣板房，在做樣板間的時(shí)候就考慮不同樣板間的定位，針對(duì)有不同的需求作出不同風(fēng)格供大家挑選。

　　“不排除開(kāi)發(fā)商可以跟客戶做定單優(yōu)化。”劉聯(lián)偉說(shuō)。

　　王玉臣在接受法治周末記者采訪時(shí)則表示，一定要注意全裝修過(guò)程中的空氣質(zhì)量控制。

　　“我代理的相關(guān)案件中，精裝修常見(jiàn)的問(wèn)題之一是空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，甲醛嚴(yán)重超標(biāo)?！蓖跤癯颊f(shuō)。

　　對(duì)于這一點(diǎn)，劉聯(lián)偉表示，海南省此次推行全裝修，非常注重健康住宅，制定了《海南省全裝修住宅室內(nèi)裝修污染控制技術(shù)規(guī)程》。

　　法治周末記者在海南省出臺(tái)的管理辦法中也看到了如下規(guī)定：“裝修工程完成后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果不合格的，不得交付使用，嚴(yán)禁室內(nèi)空氣污染超標(biāo)。”

　　此外海南省還要求建設(shè)單位在交房時(shí)須向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括主要材料、部品和設(shè)備的生產(chǎn)廠家信息、品牌、規(guī)格型號(hào)、性能指標(biāo)，室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告及保修期限。(來(lái)源：法治周末)

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