樓市真的需要線上購房嗎

　　疫情好像一下子將互聯(lián)網(wǎng)的進程提速了許多，房子這種普通人一生中最為頂級的配置都被搬到了互聯(lián)網(wǎng)的平臺之上被任意挑選。

　　上個月，京東自營房產(chǎn)，由京東零售集團CEO徐雷與中駿集團執(zhí)行總裁王勐一同在直播間接生，400多萬人共同見證它呱呱墜地的一刻。

　　一時間，有人質(zhì)疑，有人歡呼，而一片喧囂過后，地產(chǎn)商卻未必高興。

　　地產(chǎn)商的求生之路

　　中駿并非是第一個在疫情期間借助互聯(lián)網(wǎng)東風的地產(chǎn)企業(yè)。

　　早在2月16日，恒大集團就宣布全面實施網(wǎng)上銷售。之后僅三天的時間，恒大各項銷售數(shù)據(jù)就呈爆發(fā)式增長?？蛻粽J購房屋47540套，總價值約580億。

　　之后，3月中旬萬科深圳星城線上直播賣房，288套房源7分鐘內(nèi)全部被搶光。而后5月5日碧桂園線上購房節(jié)，更是引來了800萬人的圍觀。

　　地產(chǎn)大佬八仙過海各顯神通紛紛搶灘登陸線上沙地，名目繁多的優(yōu)惠仿佛不要錢一樣紛至沓來，讓人驚呼地產(chǎn)回歸初心，房價回到10年前。

　　但事實的真相是，線上賣房不過是地產(chǎn)商營銷菜譜里的一碗冷飯。如今只是加了點蔥花，看起來更香一些。

　　三大地產(chǎn)商，碧桂園有鳳凰通，恒大有恒房通，萬科有分享家。每一款App都聚合了線上賣房的所有銷售性元素，比如項目位置，周邊配套，樓盤信息，戶型圖，VR實景等等。

　　而恒大2月份的網(wǎng)上銷售，也是依托自家的恒房通落地實現(xiàn)。

　　無獨有偶，碧桂園在銷售環(huán)節(jié)，也基本實現(xiàn)了手機選房?？蛻粼谥脴I(yè)顧問的引導下?？梢酝ㄟ^手機進行線上選房，十分方便。

　　如果說地產(chǎn)此次是借助了互聯(lián)網(wǎng)的東風開啟了線上賣房新模式，不如說地產(chǎn)是搭著互聯(lián)網(wǎng)的肩膀搞了一波營銷。通過稀釋房產(chǎn)銷售操作空間的方式換取客戶的信任，實現(xiàn)疫情期間的銷售實現(xiàn)。

　　根據(jù)2020年全國房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年1-2月，全國商品房銷售面積與銷售額雙雙大幅度跌落接近4成;房企的資金流回正速度也令人堪憂。

　　這種情況下，營銷手段最為炫目的地產(chǎn)商自然不會坐以待斃。在以往，線上銷售渠道只是作為地產(chǎn)商提高銷售增量的環(huán)節(jié)，地產(chǎn)商從不會讓這種可能喪失更多操作性的售賣方式成為主流。

　　但是為了活命，曾經(jīng)在大江中巨浪翻滾的蛟龍只能選擇收縮姿態(tài)探過清水河，放棄案場SP，盡量做到優(yōu)雅的真誠。

　　房產(chǎn)商擔著廣告法的達摩克里斯之劍許下的“無理由退房”、“絕不再有的最低價”、“一房一價”的承諾，成為了房產(chǎn)商探過清水河時被迫撕下的龍鱗。

　　為了活命選擇賺取一波快錢的地產(chǎn)商，忍過一時之痛，只為了更加美好的明天。

　　線上+購房是噱頭還是趨勢?

　　線上賣房在短期內(nèi)不會成為龍頭地產(chǎn)商選擇的主要銷售模式。但是對于新晉地產(chǎn)，它可能會成為撬動行業(yè)龍頭地位的新武器。

　　而作為龍頭，他們不會完全拒絕線上賣房，但更多的，可能只是把它作為一種營銷手段。

　　1、線上賣房，價格真的會更加便宜嗎?

　　很多人驚呼線上賣房的優(yōu)惠力度，“9.9元抵5萬”，“99元搶1萬元抵扣券”等等。

　　但是放下為了營銷而故意釋放的超級低價房不談，房產(chǎn)銷售價格自有一套它的底層邏輯。

　　那就是在預售制度下，一個樓盤的拿地價，樓面價和備案價共同促進了最終的樓盤定價。

　　拿地價是開發(fā)商拿地時的價格，它決定了樓盤的檔次與調(diào)性，諸多宣傳上的地王，比拼的就是拿地之時的價格;

　　樓面價是單位建筑面積分攤的土地出讓價格，樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本;

　　而備案價，則是開發(fā)商在政府要求與監(jiān)督下，在房管局記檔的樓盤預估價格。

　　而其中，備案價是最具價格參考性，房價備案制度也要求開發(fā)商在案場進行備案價的公示，且首次開盤的樓盤銷售價格不得高于備案價。

　　這也就意味著，某個樓盤的首次開盤，存在價格上限。開發(fā)商通常會提出高于備案價的初始單價，之后通過各種優(yōu)惠將其降低至備案價以下，讓消費者覺得實惠。

　　線上賣房的環(huán)節(jié)如果無法提供樓盤的備案價，線上賣房諸多優(yōu)惠可能會存在巧立名目的可能性。反而不如線下參照比對樓盤的展示性文件讓人心中有數(shù)。

　　2、通過線上賣房，購房者的實際需求會更容易滿足嗎?

　　線上購房確實十分方便。消費者動動手指就能將手機里的房子內(nèi)外一覽無余。一邊看著宣傳資料，聽著主持人對未來美好生活的向往，好像一下子就有了身臨其境的感覺。

　　但是當一場線上銷售過去，卻發(fā)現(xiàn)這種感覺總有些說不上的虛幻。

　　“當時聽著挺樂呵，但是還是沒下定決心，總感覺少了點啥”即將買房的小李對錦鯉財經(jīng)說。

　　他也關(guān)注了恒大和碧桂園的這幾次營銷，作為剛需，他的確需要一套房子，但是線上賣房還是沒有讓他下定決心。

　　“雖然承諾退定，但是還是想去實際的樣板間里看看，這樣才踏實。”小李解釋道。

　　小李在疫情解封之后逛過一些樓盤，他不后悔當初的選擇。他對錦鯉財經(jīng)說:

　　“我是剛需，所以更慎重一些，就怕買了不合適又沒錢再換。我跑了幾家樓盤，比對了些戶型和樣板間，也感受到了各個樓盤細節(jié)上的差異，這些是線上賣房給不到的體驗感。比如那個雙層中空隔音玻璃，在線上很難體會到，來售樓處逛一圈，就明白了，也漲了知識?！?

　　小李的經(jīng)歷也許不具備普遍性，但是線上與線下確實存在落差，一個是別人講給你聽，讓你覺得這套房子獲得了別人的認同。一個則是自己親手觸摸的感受，如人飲水冷暖自知。

　　對于小李這樣的消費群體，也許線上真的難以滿足充滿真實觸感的體驗。而至于一些不需要體驗感的群體，線上也許更適合他們。

　　3、線上賣房安全合理嗎?

　　王健林說，最大的奢侈品就是房產(chǎn)。正因如此，買賣雙方為了避險，房產(chǎn)銷售的流程十分復雜且繁瑣。

　　一方面是購房流程本身的繁瑣，不論是線上還是線下，確定優(yōu)惠、自付貸款、首付比例、認購、貸款銀行選定、征信查詢、房查、銀行面簽、簽約、抵押貸款等環(huán)節(jié)是一個都不會少的。

　　拿中駿云景臺為例，僅下定階段，京東自營就需要點開7個鏈接才能完成。

　　而其他流程，可能短期內(nèi)很難在線上一一實現(xiàn)。除非銀行等房產(chǎn)銷售各個環(huán)節(jié)涉及到的企事業(yè)單位也進行線上賣房的適配改良，否則線上賣房可以解決掉的環(huán)節(jié)還十分有限。

　　而另一方面的繁瑣，則來自于買賣雙方對交易行為的認定。諸多糾紛，其實都是來自于雙方對于交易行為的解釋出現(xiàn)了偏差。

　　但是長期以來，購房者基本都是規(guī)則的跟隨者。從定金交付開始，購房的后續(xù)流程就已經(jīng)是套路式的流程，購房者在后期出現(xiàn)任何疑議，多數(shù)已經(jīng)是無用功。

　　而線上賣房的好處在于“退定”“退房”等偏向于消費者的承諾。在傳統(tǒng)買賣方式中，處于優(yōu)勢地位的開發(fā)商不得不重新定位自己，購房者可以免于復雜繁瑣的程序認定，擁有絕對權(quán)利。

　　全國來看，地產(chǎn)維權(quán)事件并不少見，而且與品牌無關(guān)。不論是龍頭企業(yè)還是當?shù)孛灰娊?jīng)傳的小開發(fā)商，都有過不光彩的歷史。

　　而線上賣房，通過電商平臺作為買賣雙方的擔保，將權(quán)利更多傾斜于購房者，這才是線上賣房對于購房者最大的福音，從這一點看，雖然程序依舊繁瑣卻更為安全。

　　總體來看，線上賣房并未解決當下購房者的諸多痛點，而給出有利于購房者的承諾，線下案場同樣可以給出與之相應的條件。

　　在欠缺各部門協(xié)同合作與核心賣點的前提下，線上賣房之路還有很遠的路要走，一流房企想要以此挑戰(zhàn)龍頭，還需等待時日。

　　大佬在觀望，線上賣房的未來在何方?

　　作為新生事物，自帶流量的紅利期過去之后才是成長的開始。如今，與京東合作的地產(chǎn)商只有中駿一家，其他地產(chǎn)大佬都在默默觀望動靜，尤其是即將到來的618，上線1000套的樓宇是否真的能如預測般樂觀一掃而空成為大佬們關(guān)心的數(shù)據(jù)。

　　作為一家即將實現(xiàn)千億銷售額的地產(chǎn)商，中駿亟需一種非傳統(tǒng)的方式實現(xiàn)自我突破。

　　但想成為破局者，就一定要拿出作為破局者的勇氣。線上賣房雖然可以通過有利于購房者的規(guī)定平衡地產(chǎn)商與消費者的關(guān)系，但是能夠頂住壓力持續(xù)推進則是日后需要進行長期觀察的。

　　在地產(chǎn)開發(fā)速度達到飛速的時候，質(zhì)量與速度的博弈需要用對消費者絕對有利的規(guī)定加以控制和約束。但這勢必會觸碰一些人利益的奶酪。

　　根據(jù)2019年Q1房地產(chǎn)行業(yè)投訴分析報告顯示，僅投訴通平臺，就獲得了1190例投訴。能夠通過維權(quán)挽回利益的數(shù)據(jù)因為解決時間過長的原因，尚無法統(tǒng)計。

　　這是京東和中駿都要面臨的壓力，也是未來進駐自營平臺的開發(fā)商所要考慮的問題。

　　另外，線上賣房只有解決掉購房者與開發(fā)商之間的信息不對稱，才能發(fā)揮平臺優(yōu)勢，解決用戶痛點。

　　如今，地產(chǎn)商存在諸多花式操作，雙份合同，裝標虛高，價格誘導，捂盤漲價等等都是由于多年來信息共享的缺失而造就的行業(yè)亂象。

　　線上賣房本就缺少置業(yè)顧問如沐春風的服務，缺少案場氛圍的烘托，唯有真誠透明才能夠啟發(fā)購房者的心智，培育市場，接受線上銷售的模式。

　　但在此之前，建立起房管局、銀行、地產(chǎn)商三方的聯(lián)動機制，精簡購房流程，才是房產(chǎn)實現(xiàn)線上銷售需要解決的的實際問題。