起底港星任達(dá)華意外遇刺背后的深中國(guó)際裝飾城

　　7月20日，港星任達(dá)華在廣東中山參加居然之家中山店開(kāi)業(yè)活動(dòng)時(shí)，意外遇刺受傷，目前接受手術(shù)后已經(jīng)出院。

　　后經(jīng)警方調(diào)查通報(bào)稱，精神病學(xué)專家對(duì)嫌疑人陳某進(jìn)行精神檢查和初步醫(yī)學(xué)診斷，其存在精神障礙，案件詳情仍在進(jìn)一步偵查。

　　事發(fā)后，據(jù)傳任達(dá)華實(shí)屬誤傷，事件起因于開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠項(xiàng)目工程款。不過(guò)，之后這家開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外回應(yīng)稱“不存在拖欠工程款情況”。

　　涉事的居然之家中山店，實(shí)際上是由居然之家租賃了位于廣東中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)的深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目部分商業(yè)物業(yè)，交由其統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，這也是居然之家進(jìn)入廣東中山的家門(mén)店。

　　深中國(guó)際裝飾城(備案名為“華科商業(yè)中心”)在2019年繼續(xù)被列入了廣東省、中山市兩級(jí)政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃。

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，作為省市兩級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，目前仍然在售的深中國(guó)際裝飾城，存在售后返租的情形。

　　另?yè)?jù)記者進(jìn)一步獲悉，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)初通過(guò)一名中間人低價(jià)獲取了這宗幾乎屬于定制的土地，并向中間人支付了數(shù)百萬(wàn)元巨額費(fèi)用，甚至為了感謝這名中間人幫助拿地，私下協(xié)議約定與其對(duì)半分成4187萬(wàn)元的政府補(bǔ)助資金。

　　售后返租、返本銷售

　　深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目對(duì)外宣稱其由注冊(cè)設(shè)立于香港的華科國(guó)際控股集團(tuán)有限公司(下稱“華科集團(tuán)”)開(kāi)發(fā)建設(shè)，且深中國(guó)際裝飾城的開(kāi)發(fā)主體中山市恩典商業(yè)投資管理有限公司(下稱“恩典公司”)隸屬于華科集團(tuán)。

　　不過(guò)據(jù)記者查詢了解，恩典公司與華科集團(tuán)并無(wú)股權(quán)上的隸屬關(guān)系，恩典公司由林乃科、林成賢、林恩、林乃年4名自然人股東直接持有，其中實(shí)際控制人林乃科持有恩典公司80%股權(quán)。

　　記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到持有恩典公司10%股權(quán)的林成賢，他的職務(wù)是恩典公司的董事兼總經(jīng)理，記者向其求證深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目是否欠付工程款等問(wèn)題，他對(duì)此不置可否。

　　記者從中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，目前恩典公司開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容為深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目一期，建設(shè)規(guī)模約為12萬(wàn)平方米，共計(jì)包含5棟樓。該項(xiàng)目一期在2016年9月底取得了施工許可，并在2019年1月底完成了驗(yàn)收備案。

　　深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目一期的施工單位為中興建設(shè)有限公司，據(jù)稱這是一家從江蘇起家、擁有房屋建筑特級(jí)資質(zhì)的建筑業(yè)企業(yè)。記者也聯(lián)系到中興建設(shè)有限公司的一位核心人士，向其求證深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目是否存在拖欠工程款情形，該人士對(duì)此也三緘其口。

　　2016年12月~2018年6月，恩典公司共分5次分別取得了深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目一期全部5棟樓的預(yù)售許可，批準(zhǔn)預(yù)售合計(jì)2451套房源。

　　據(jù)記者了解，恩典公司對(duì)外銷售的深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目一期低層商鋪房源，一直存在售后返租的情形。

　　一位知情人士介紹，投資者購(gòu)買深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目的低層商鋪后，同時(shí)簽訂為期10年的委托經(jīng)營(yíng)管理合同，并承諾前3年為固定收益，設(shè)定固定收益率為4%、5%、6%，合計(jì)為總房款的15%，后7年租金則在一定幅度內(nèi)按年遞增，投資者與托管企業(yè)將按照9∶1的比例分成租金。

　　但是，投資者購(gòu)買商鋪房源后的前3年，開(kāi)發(fā)企業(yè)并非按期向投資者支付總房款4%、5%、6%比例的收益，而是在投資者購(gòu)房時(shí)，一次性抵扣掉15%總房款，相當(dāng)于投資者以85%的折扣價(jià)格購(gòu)房。

　　目前，深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目一期在2019年1月底已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收，但據(jù)記者了解，該項(xiàng)目售后返租的銷售策略實(shí)施已久，也依然存在返本銷售的情形。

　　另外，尤其值得注意的是，上述知情人士透露，投資者將與一家名為“中山市華夏智匯市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司”(下稱“華夏智匯”)的企業(yè)簽訂10年期委托經(jīng)營(yíng)合同，而不是深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)恩典公司。

　　雖然投資者與華夏智匯簽訂了10年期委托經(jīng)營(yíng)管理合同，但由于前3年約定的合計(jì)15%固定收益已從總房款當(dāng)中一次性抵扣掉，實(shí)際上委托經(jīng)營(yíng)管理的前3年，華夏智匯不會(huì)向投資者支付任何租金收益。

　　深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目一期在售后返租的銷售策略上，作為委托經(jīng)營(yíng)管理方的華夏智匯與作為開(kāi)發(fā)主體的恩典公司之間，進(jìn)行了股權(quán)上的隔離安排。

　　據(jù)記者查詢了解，華夏智匯是由一個(gè)名為“吳維跑”的自然人獨(dú)資持股的私人企業(yè)，除了華夏智匯之外，吳維跑名下僅有一家名為“中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)蒸霸天下快餐店”的企業(yè)，注冊(cè)資本5萬(wàn)元，并無(wú)其他任何從事商業(yè)委托經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)或經(jīng)驗(yàn)。

　　但是，記者注意到，根據(jù)工商登記備案信息，華夏智匯與恩典公司在工商登記時(shí)留有的聯(lián)系電話、郵箱等聯(lián)系方式完全一致。

　　中間人幫助低價(jià)拿地

　　據(jù)公開(kāi)信息顯示，深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目一期總建筑面積為12萬(wàn)平方米，主要業(yè)態(tài)內(nèi)容為家居建材精品步行街，包括6萬(wàn)平方米商業(yè)部分、3萬(wàn)平方米住宅配套及3萬(wàn)平方米停車位。

　　深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目二期總建筑面積為10萬(wàn)平方米，主要業(yè)態(tài)內(nèi)容為居然之家體驗(yàn)中心，是品牌云集、貨品海量的一站式采購(gòu)中心;項(xiàng)目三期總建筑面積6萬(wàn)平方米，即超高層雙子塔樓，為華科中心，是集總部經(jīng)濟(jì)、酒店、寫(xiě)字樓于一體的地標(biāo)性建筑。

　　根據(jù)《廣東省2019年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》的相關(guān)安排，深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目總投資預(yù)算為10億元。

　　據(jù)項(xiàng)目官方備案信息，深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目總用地面積為5.42萬(wàn)平方米，地上總建筑面積20.55萬(wàn)平方米，其中展示中心建筑面積8萬(wàn)平方米、商業(yè)廣場(chǎng)建筑面積5.37萬(wàn)平方米、辦公樓建筑面積4.08萬(wàn)平方米、酒店建筑面積9810平方米、公寓建筑面積2.12萬(wàn)平方米，另外地下車庫(kù)建筑面積4.22萬(wàn)平方米。

　　恩典公司在2013年7月中旬以底價(jià)1.24億元取得了深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目用地，按照該宗地塊出讓時(shí)規(guī)劃計(jì)容建筑面積計(jì)算，成交樓面價(jià)不到574元/平方米，這是當(dāng)時(shí)中山市火炬開(kāi)發(fā)區(qū)出讓成交土地中極低的樓面價(jià)水平。

　　據(jù)悉，2013年，中山市火炬區(qū)集中出讓了多宗商業(yè)及住宅用地，其中商業(yè)地塊平均成交樓面價(jià)約為750元/平方米，住宅地塊平均成交樓面價(jià)則超過(guò)了1100元/平方米。

　　目前，深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目一期的市場(chǎng)類商鋪的平均售價(jià)達(dá)到了3.5萬(wàn)元/平方米以上，商住公寓平均售價(jià)約為2.5萬(wàn)元/平方米，相比當(dāng)初不到574元/平方米成交樓面價(jià)，恩典公司預(yù)計(jì)獲利頗豐。

　　深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目用地的土地用途為商業(yè)用地，出讓年限為40年。按照當(dāng)年土地開(kāi)發(fā)建設(shè)要求及競(jìng)買人的資格要求，該宗地塊幾乎就是一宗屬于定制的開(kāi)發(fā)用地。

　　中山市國(guó)土部門(mén)在掛牌條件里明確，該宗地塊必須用于興建大型家具銷售中心，具有經(jīng)營(yíng)和銷售家具資質(zhì)的公司或企業(yè)方可參加競(jìng)投，不接受自然人或聯(lián)合競(jìng)投。

　　據(jù)記者從相關(guān)信源處獲悉，通過(guò)一名中間人的幫助，恩典公司得以低價(jià)取得深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)土地。

　　2012年9月份，林乃科與林成賢分別持股77.5%、22.5%的陽(yáng)江市華科市場(chǎng)投資有限公司(下稱“陽(yáng)江華科”)與這名中間人簽訂了一份《項(xiàng)目合作協(xié)議》，約定由這名中間人協(xié)助陽(yáng)江華科取得居然之家項(xiàng)目地塊的土地使用權(quán)，并將其與居然之家簽訂的《租賃合同》一并轉(zhuǎn)讓給陽(yáng)江華科。

　　而陽(yáng)江華科在中山成立開(kāi)發(fā)公司單獨(dú)摘牌上述土地后，將向這名自然人支付500萬(wàn)元(2013年7月份雙方簽訂《項(xiàng)目合作補(bǔ)充協(xié)議》調(diào)整為338萬(wàn)元)費(fèi)用。

　　另外，為了感謝這名中間人的幫助，協(xié)議當(dāng)中還約定陽(yáng)江華科在收到政府返還的項(xiàng)目扶持資金2187萬(wàn)元與總部經(jīng)濟(jì)支持資金2000萬(wàn)元后，其中50%的資金款項(xiàng)將會(huì)支付給這名中間人。

　　據(jù)記者從相關(guān)信源處進(jìn)一步獲悉，早在2012年9月份之前，居然之家已經(jīng)與這名中間人所控制的一家企業(yè)簽訂了《租賃合同》，而當(dāng)時(shí)深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目地塊并未掛牌出讓，這意味著該宗地塊實(shí)際上屬于為居然之家進(jìn)入中山定制的開(kāi)發(fā)用地。

　　而陽(yáng)江華科與這名中間人簽訂《項(xiàng)目合作協(xié)議》后，一直到2014年11月份，居然之家才正式與這名中間人所控制企業(yè)解約，轉(zhuǎn)而與恩典公司合作。

　　如果政府向深中國(guó)際裝飾城返還了上述2187萬(wàn)元項(xiàng)目扶持資金及2000萬(wàn)元總部經(jīng)濟(jì)支持資金，加上之前支付的338萬(wàn)元費(fèi)用，這名中間人將從中直接獲利2431.5萬(wàn)元。

　　記者為此向林成賢求證這名中間人在深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中起到的作用，以及終向其支付費(fèi)用情況，截至發(fā)稿，林成賢暫未回復(fù)。

　　此外，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目地塊在2013年7月份出讓時(shí)，中山市國(guó)土部門(mén)在掛牌文件里明確約定，該項(xiàng)目地塊應(yīng)在2015年2月19日之前開(kāi)工，并在2018年2月18日之前竣工。

　　但終，深中國(guó)際裝飾城項(xiàng)目一直拖延到2016年9月底才取得項(xiàng)目一期的施工許可，2019年1月底該項(xiàng)目一期才完成竣工驗(yàn)收。