香港買房攻略 如何簽訂臨時合約

　　因?yàn)榭春孟愀蹣莾r走勢，龐先生今年初在港島上環(huán)地區(qū)買了套二手房。在內(nèi)地曾有買房經(jīng)驗(yàn)的龐先生說，香港買房與內(nèi)地買房有很大差異，尤其是律師的介入，讓他少了很多煩惱。

　　尋找目標(biāo)

　　打定了買房主意后，龐先生有空便去看上環(huán)地產(chǎn)代理公司的掛牌二手房信息。

　　在香港，要請地產(chǎn)代理公司提供服務(wù)，買家需要與代理公司簽訂“地產(chǎn)代理協(xié)議”(俗稱“睇樓紙”)，簽后才能上門看房。委托代理關(guān)系的有效期一般為三個月。代理公司接受委托后，便會根據(jù)買方的需要，尋找物業(yè)、上門看房、提供顧問意見。買家可同時委托多家地產(chǎn)代理，但千萬不能看同一間房，以防止付多份傭金。如果買家在看房后三個月內(nèi)成功買入?yún)f(xié)議上的房子，買家必須付給代理傭金。

　　經(jīng)過多方比較，上門看房，如此折騰了近半個月，看了近10套房子后，龐先生終于挑中了一套。

　　為了掌握房屋的情況，龐先生還到土地注冊處去查閱了土地記錄，了解該房屋的注冊業(yè)主、以往所有的買賣情況是否有問題，如法定抵押、解除抵押、買賣協(xié)議、法庭命令等。香港的土地注冊處的土地登記冊里載有每一物業(yè)業(yè)主的詳細(xì)資料，以及該物業(yè)是否已注冊等情況，可供市民查閱，以方便進(jìn)行房屋買賣。這項(xiàng)工作也可以委托代理去做。

　　賣方掛出的價格雖然在龐先生的預(yù)算內(nèi)，但討價還價還是不可少的環(huán)節(jié)，因?yàn)橘u家的售價也只是一個意向。龐先生通過多種渠道為看中的房子估價。

　　香港很多銀行、中介公司等都提供估價服務(wù)，方便的要屬他們提供的免費(fèi)網(wǎng)上即時物業(yè)估價服務(wù)。只要在相關(guān)網(wǎng)頁根據(jù)提示依次選擇物業(yè)所在區(qū)域、樓盤名稱、具體房屋單位，就可以馬上得到該房屋的資料，如地址、面積、落成時間等，當(dāng)然還有目前估值水平。估值一般是以市場近期相近房屋成交情況為參考。這種估價偏于保守，只能作為參考。一些具有一定規(guī)模的代理公司搜集每日各區(qū)及各大樓盤的成交數(shù)及價格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析及比較后，得出的各區(qū)甚至區(qū)內(nèi)各樓盤平均成交價，也非常值得參考。根據(jù)地產(chǎn)代理?xiàng)l例規(guī)定，代理公司會在雙方的議價過程中記錄每一次的出價還價，并且會把買方的出價即日如實(shí)地通知另一方。在此期間，代理可充當(dāng)中介人的角色，做出建議，使雙方能達(dá)成滿意的交易。

　　在一個星期內(nèi)，龐先生與賣家敲定了價格，于是正式進(jìn)入買房階段。

　　如何簽訂臨時合約

　　買賣雙方談妥價格后，代理會讓他們簽署臨時買賣合約。

　　臨時買賣合約是買賣雙方就物業(yè)交易的條款及房價達(dá)成協(xié)議后簽訂的合約。合約要清楚訂明房價、臨時訂金多少、簽正式買賣合約日期、雙方律師代表、付首期訂金日期、金額多少、成交日及繳付房價余款金額等。合約簽署后，在沒有得到簽約雙方同意的情況下，合約內(nèi)容不可作任何修改、刪除及增加。

　　同時，買方付房價2%～5%的臨時訂金(稱為“細(xì)訂”)。

　　憑著臨時買賣合約，買家可以向自己選定的銀行申請按揭。龐先生向一家銀行提出了貸款5成的申請，這樣他需要用自己的錢付另5成房款。

　　一般來說，在簽約前能請銀行對房子進(jìn)行口頭的估價，并咨詢可能獲得的貸款金額，以防簽約后貸款無著，陷入尷尬境地。

　　律師參與交易更放心

　　就在此時，專門處理房屋業(yè)務(wù)的律師登場了。

　　在香港買賣房屋，律師的作用舉足輕重。根據(jù)律師公會規(guī)定，買家和賣家需要委托不同的律師協(xié)助辦理物業(yè)交易的事務(wù)。律師有義務(wù)擔(dān)任托管訂金、交收房款余額及銀行貸款等中介角色。

　　買賣雙方可請自己熟悉的律師行，也可委托代理介紹律師行辦理手續(xù)。龐先生請了自己熟悉的一位持牌律師朋友。

　　律師行會要求買家提供有關(guān)臨時買賣合約副本，并去進(jìn)行必要的物業(yè)情況查核，準(zhǔn)備合約。

　　如果沒有問題，簽訂臨時合約后14天內(nèi)，買賣雙方就可以去律師行簽署正式買賣合約。買方同時支付首期訂金(稱為“大訂”)給賣方律師，首期訂金一般占樓價的10%，付款時須減去臨時訂金的數(shù)額。同時還要把印花稅交給律師行。一般情況下簽署正式買賣合約后，雙方便不能悔約，此時買家可向地產(chǎn)代理支付傭金。

　　合約簽妥后，買賣方律師到土地注冊處登記正式買賣合約，并繳付印花稅。律師還會為買家辦理按揭、審核業(yè)權(quán)、草擬樓契。

　　此時，銀行已批準(zhǔn)了龐先生的貸款申請。銀行會委派律師行草擬一份按揭契約，內(nèi)容包括貸款額、貸款期、利息計(jì)算方法、提早還款的罰息條件等。龐先生只需在正式完成交易日或之前，去簽署雙方同意的按揭契約，以及其它法律文件。貸款會在成交日，由銀行代買家支付給賣方。按揭契約將登記在土地注冊處。龐先生在成交日起計(jì)的一個月后，便要開始還貸。

　　從簽署正式買賣合約到成交日，一般還要一個月左右的時間。在成交日前，龐先生與原業(yè)主在代理陪同下去所買房子“驗(yàn)樓”，看看房子是否是原來的狀態(tài)。如果在驗(yàn)樓時發(fā)現(xiàn)物業(yè)有嚴(yán)重?fù)p毀或與合約不符，買家可拍下照片，尋找解決辦法。

　　在成交日，買賣雙方到律師行簽署樓契。樓契，又叫轉(zhuǎn)名契，是正式把物業(yè)由原業(yè)主轉(zhuǎn)移給新業(yè)主的文件。簽署樓契后，買家便在法律上成為房子的新業(yè)主。如果驗(yàn)樓沒有問題，買方律師會將剩余房款交給賣方律師，如果有問題，一般情況下，買方律師會在付款時扣除有關(guān)維修費(fèi)或補(bǔ)償金。

　　錢房兩訖后，買方律師前往土地注冊處，將買家的樓契進(jìn)行登記。由于龐先生申請了銀行貸款，所以律師會把已登記的正式樓契交給銀行保管，同時把各項(xiàng)收據(jù)及樓契副本交給買家。至此龐先生的買房交易完成。

　　現(xiàn)在，新業(yè)主龐先生租出了那個房子，用租金來還部分銀行貸款。

　　龐先生認(rèn)為，雖然香港買房也有繁雜的手續(xù)，但有了律師的參與，幫助自己把關(guān)、處理事務(wù)，覺得比較放心、省心，而且錢都經(jīng)律師交給賣方，也不用擔(dān)心錢款被卷走之類的事發(fā)生。當(dāng)然，要選有實(shí)力的律師行，防止律師行倒閉引致的風(fēng)險。

　　完成了交易，龐先生算了一下，除了預(yù)備首期房款外，買房過程中還有不少其他開支。

　　首先是律師費(fèi)。律師費(fèi)包括買賣合約律師費(fèi)、樓契律師費(fèi)、按揭契律師費(fèi)，以及其他雜費(fèi)，如影印費(fèi)、登記費(fèi)等。律師費(fèi)的數(shù)額根據(jù)房屋成交價及樓齡而決定，一般為5000～50000港元不等。通常律師費(fèi)會在成交日收取。

　　其次，在香港買房子，買家需要繳納房屋印花稅。印花稅費(fèi)多少取決于房屋成交價，稅率可達(dá)房價的3.75%。

　　再次是房產(chǎn)代理傭金，一般為房屋成交價的1%，也可以由雙方商定具體金額。如果是一手房，多數(shù)不需付此費(fèi)用。

　　第四是土地注冊處的查冊、注冊費(fèi)。

　　另外還要繳一些雜費(fèi)，包括水、電、煤的轉(zhuǎn)名費(fèi)及保證金、管理費(fèi)保證金、電話安裝費(fèi)等。如果是買的新房，還要向物業(yè)管理公司繳設(shè)施基金等。

　　向銀行貸款的買家，銀行會要求貸款者購買火險，所以還要支出一筆保險費(fèi)。

　　其他如裝修費(fèi)、添置家具電器、搬家費(fèi)等，多少則視個人情況。

　　一手房交易

　　需注意，龐先生買的是二手房，如果是一手房又怎樣呢?

　　一手房的買賣過程與二手房很相近，但簽訂臨時買賣合約，正式買賣合約，支付訂金、房款余額等因不同的付款方式而會有所不同。不過，一手房的發(fā)展商都會提供一條龍式服務(wù)，買家不需要為煩瑣的手續(xù)而煩惱，相對比較輕松。

　　一手房的交房日期因有現(xiàn)房和期房之分而有所不同。有些開發(fā)商會把建好的房屋分期分批推出，所以市場上經(jīng)常有一手現(xiàn)房出售，買家可以很快收房。但也有很大部分的一手房是期房預(yù)售形式出售。

　　期房預(yù)售，在香港稱為“樓花”。對“樓花”的售賣，香港有嚴(yán)格的管理。投資者在付出一定的訂金和預(yù)付款后，對“樓花”就可以轉(zhuǎn)手買賣。交房前如果未能賣出去，那么就要在交房時買下來。如果無力買下，就是違約，不僅會損失此前支付的訂金，還可能面臨開發(fā)商的訴訟，被追討房屋重售的差價和重售的支出等。對投資者來說，期房不能即買即住，也不能確定房屋的質(zhì)量、設(shè)施等，有一定的風(fēng)險。

　　香港房產(chǎn)交易中還會出現(xiàn)“摩貨”，即在二手房交易過程中，簽訂買賣合約后，尚未成交及貸款前，將房屋轉(zhuǎn)手賣給他人賺取差價。