受北京房價飛漲帶動，北京周邊燕郊、香河、固安等地房價也大幅上漲。燕郊是距離北京近的一片區(qū)域，與通州僅一河之隔。便利的區(qū)位和較低的房價使燕郊成為50萬北漂的棲身之地，終以“睡城”而聞名了。如今，京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業(yè)的新夢想。
燕郊二手房近成了燕郊地區(qū)購房置業(yè)的熱門話題，跟大家聊聊燕郊二手房目前價位，分析燕郊二手房近年來價格走勢，探討一下燕郊二手房價格未來趨勢是怎樣的。
目前北京地鐵6號線二期正在緊張施工建設，東站東小營距燕郊南城僅5公里，加上2013年“北京七環(huán)”“大北京”概念的炒作，越來越多在北京工作的白領選擇在燕郊買房置業(yè)。兩會期間習總發(fā)話“京津冀協(xié)同發(fā)展要打破一畝三分地思維”，習總看似輕描淡寫的一句話成了燕郊地區(qū)房產(chǎn)銷售的令箭，同時也讓更多人把購房目光鎖定在距北京市中心距離僅25公里的燕郊。燕郊二手房值不值得買，下面為您詳細分析。
燕郊二手房到底值不值得購買?暫且不說答案，咱們首先非分析一下燕郊二手房有哪些優(yōu)勢。
首先，燕郊二手房具有很大的價格優(yōu)勢。目前燕郊地區(qū)新房均價為9000-11000元/平方米，與燕郊一河之隔的通州區(qū)均價為25000元/平方米，相差了近一倍!而燕郊二手房價格均價在7000-8000元/平方米，比新房價格又便宜了近三分之一，這么一比較，燕郊二手房價格優(yōu)勢就非常明顯了?？們r低是購買燕郊二手房的首要因素，相比北京朝陽區(qū)、海淀區(qū)50000元/平方米的高房價，在燕郊只需50萬就能買到一套60平方米的一居室，所以燕郊二手房是北漂一族扎根北京的之地。
其次，燕郊二手房的交通十分便利。燕郊雖然只能算五、六線城市，但關鍵是距離北京近，比平谷、大興、懷柔等很多北京遠郊區(qū)縣距離北京市中心都近得多，相對來講，房價也便宜得多。北京地鐵6號線二期距燕郊僅5公里，而且給燕郊預留了站點;京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公交車直通區(qū)內(nèi)，從燕郊經(jīng)京平高速20分鐘可抵達首都機場，30分鐘可抵達國貿(mào)商圈、燕莎商圈。
再次，燕郊二手房的周邊生活配套相比新樓盤來講十分成熟。物美、沃爾瑪、樂天瑪特、家樂福、新世界百貨等大型購物商場紛紛在燕郊落地，大型醫(yī)院、博物館均已經(jīng)落實，部分小區(qū)如天洋城、東方夏威夷等，均有直達小區(qū)門口的公交車，醫(yī)院、甚至電影院等一應俱全。
，燕郊地區(qū)擁有北京市區(qū)無法比擬的優(yōu)良環(huán)境。城區(qū)的霧霾天氣讓生活看在北京的人們苦不堪言，如果你在燕郊居住，則可以大大降低霧霾對您和家人的侵害。潮白河從燕郊穿身而過，沿岸濕地公園、燕郊森林公園、溫泉度假村將是您和家人出游的理想場所。
一條公交線打破區(qū)域界限
燕郊房產(chǎn)項目隸屬于河北省三河市，這也許正是許多人猶豫購買該地項目的原因。
盡管從地圖上看，燕郊是劃在北京版圖之內(nèi)的，但它始終屬于河北，所以無論買房前開發(fā)商如何描述它的優(yōu)勢，作為消費者也要明確這是隸屬于河北境內(nèi)的。
開發(fā)商所稱的燕郊的交通便利與發(fā)達是相對河北其他區(qū)域而言的，燕郊雖然在規(guī)劃中有直通北京的道路，但目前可選的余地不大，仍然只能選擇北京公交930路，或者是選擇自駕車。
一般開發(fā)商的主打廣告語都是40分鐘到達國貿(mào)，但前提是在不堵車的情況下，可上班族都知道，每天上下班的時候人多、車擠，這么長的線路怎么會不堵車呢?而且隨著燕郊居住人口的不斷增加，車上的人也越來越多。
北京中原三級市場研究部做的調(diào)查顯示，自駕車如果是早上6點半左右從燕郊出發(fā)，到國貿(mào)大約要45分鐘，出發(fā)的時間越晚，所需要的時間越多，因為路上車多。
在燕郊的930不止一條線路，分別有930、930區(qū)、930小區(qū)、930支、930支快、930主和930專這七條公交。它們分別從國貿(mào)橋附近的郎家園、大北窯和八王墳出發(fā)。
隨著在燕郊置業(yè)的人越來越多，乘坐上下班高峰時期的930比高峰時期的地鐵還要擁擠。而路上通常也要一個小時左右。很多到過燕郊的人都會發(fā)現(xiàn)，由于多條930并存，如果不注意，上錯車的情況難免發(fā)生。
燕郊中學有名
在燕郊有名的學校是燕郊中學。
一般來說在燕郊上高中的學生大概分三種。一是在北京上重點高中的分數(shù)不夠，上區(qū)重點又不甘心，而燕郊中學是河北省重點中學，相比北京區(qū)屬重點，這里的教學水平肯定要高一些。
二是平時成績一般，中考時無法達到重點分數(shù)線，想利用三年的時間"惡補"的學生。
三是平時成績就差，但父母望子成龍的學生。
這些學生家長正是考慮到這些才不顧路途遠作出了異地求學的選擇，加上燕郊房產(chǎn)價格較低，他們在燕郊置業(yè)的門檻并不高，這也促進了家長們讓孩子異地求學。
還有一些外地來京工作人員，由于北京入學費用較高，而在燕郊入學較為方便，所以選擇在燕郊置業(yè)。
但目前燕郊的師資力量，已經(jīng)越發(fā)難以承受日益高漲的入學要求。以燕郊中心地段的三河六小為例，學校已經(jīng)難以承受大量移民孩子。而從六小分立出去的七小，每學期開學，都有很多嗷嗷待進的學生。
如今，生活在北京的人們對這樣的場景應該并不陌生：從大望路地鐵口一出來，沒走幾步路就會有人迎上來，熱情地推薦某個燕郊樓盤。五分鐘后，手中就能握有一打的廣告單，幾乎所有燕郊在售項目都“一手掌握”了?！?
燕郊的位置優(yōu)勢和較高的性價比確實值得推薦，但層出不窮的新項目也讓購房人眼花繚亂。要在燕郊買上一套令自己滿意的房子，要考慮的不僅僅是價格因素。由于多數(shù)購房者對于燕郊是“只聞其聲、未見其形”，因此對燕郊的實際考察就顯得至關重要。
區(qū)域和交通是選房關鍵
買房無外乎兩種情況：一是自住，二是投資。雖然燕郊只是一個城鎮(zhèn)，但其功能分區(qū)非常明確，目前在售項目主要集中于潮白河畔的旅游度假區(qū)和城中心的金融商貿(mào)區(qū)。
兩個區(qū)域特點明顯。旅游度假區(qū)距北京直線距離較近，也有規(guī)劃中的干道與北京直接相連，居住環(huán)境更加良好，但該區(qū)配套設施較不完善，交通出行和購物并不方便。相反，金融商貿(mào)區(qū)有完整的配套，是燕郊發(fā)達的區(qū)域，但由于距離開發(fā)區(qū)較近，環(huán)境一般，距離北京也比度假區(qū)多出20分鐘左右的車程，因此該區(qū)域房價水平也要低于度假區(qū)千元左右。
交通則是另一個要考慮的重要因素。雖然930多條線路遍布燕郊城鎮(zhèn)，但由于項目盤大且分散，居民到公交車站大多需要步行一定距離或乘坐小巴、“摩的”等，其交通和時間成本不可忽視。
相對于公共交通，私家車出行則要方便許多。45分鐘內(nèi)可由燕郊到達大望路，但上下班高峰時期，高速路會出現(xiàn)較為嚴重的擁堵現(xiàn)象。在燕郊京字牌照的汽車要遠遠多于本地車。
除去區(qū)域和交通這兩大因素，投資者關心的還有房價漲幅和租金水平。從2003年開始，燕郊房價年均漲幅在千元左右，并且其未來的上漲空間被普遍看好。目前租金水平也在快速上漲，目前燕郊2居室的租金水平在每月900元左右。但應該注意的是，供應量的增加造成入住率下降，租賃市場可能呈現(xiàn)供過于求的局面。
縱觀燕郊，其城市功能發(fā)展比較完善，但配套與北京還有較大差距，缺乏大型商業(yè)、文化娛樂設施，但隨著城市化步伐加快，相信這種情況會得到改善。
明晰購買目標
燕郊樓盤擁有誘人的性價比，區(qū)域低廉的生活成本和不錯的發(fā)展前景，對于已經(jīng)習慣了房價動輒過萬的北京居民來說確實難得。于是，收入微薄的年輕人到燕郊安家，希望安享晚年的老人也到燕郊居住，嗅覺靈敏的投資客也來這里置業(yè)。
燕郊的住宅產(chǎn)品形態(tài)多樣，既有普通住宅，也有豪宅和別墅，價格從每平方米3000元到6000元不等，甚至有接近每平方米2萬元的別墅項目。具體到買哪個項目，則需要購房者根據(jù)自身情況仔細斟酌。
普通住宅是低收入人群初次置業(yè)的。近幾年來，燕郊推出的新盤以普通住宅為主，而且紛紛主打小戶型，居住環(huán)境要好過北京城區(qū)的同檔次樓盤。4戶一梯、南北通透、大面積綠化等“”配置在燕郊隨處可見。而且5萬元左右的首付既能被年輕人所接受，又可以滿足其追求品質的愿望。
更重要的是，大體量項目的開發(fā)商在實力和信譽上有較強的保障，如果是中低收入者初次置業(yè)，燕郊的普通住宅必然是。
但如果從投資的角度來看，燕郊普通住宅供應量較大，幾個已經(jīng)入住的大型社區(qū)空置率都不低。從長遠來看，即使未來房子升值，但要想成功出售恐怕并不容易。
準豪宅則是投資、自住兩相宜。如果有一定經(jīng)濟實力，對生活品質又有很高的要求，選擇5000元以上的準豪宅是上策。目前該類型產(chǎn)品也有不少小戶型，首付在10萬元左右，月供約3000元，這筆費用對于月收入達到7000元的家庭尚屬承受范圍之內(nèi)。雖然價格不高，但品質卻與北京住宅相當。準豪宅不僅適合中青年，對于以養(yǎng)老為目的的購房者也是很好的選擇。
而且從房產(chǎn)增值、保值的角度來看，準豪宅無疑是燕郊值得購買的產(chǎn)品。隨著燕郊房價的進一步上漲、高密度住宅體量的增加，燕郊項目將相對稀缺。購買準豪宅投資不僅可以穩(wěn)定增值，未來出售也更加容易。
環(huán)境宜人的別墅類產(chǎn)品則行情看漲。燕郊別墅發(fā)展較早，近年來放量也呈上升趨勢。價格方面各個項目差異較大，總體水平在每平方米7000元上下，貴的項目則接近2萬元。
一直以來，燕郊的別墅項目大多緊鄰潮白河，風景宜人，交通方面也與普通住宅一樣便利。因此以自主為目的的購房者可以用不多的錢享受到的居住品質。隨著宏觀政策對北京等一線城市別墅用地的控制，燕郊別墅市場的需求將穩(wěn)步增長，投資前景被普遍看好。
總體而言，燕郊房地產(chǎn)市場正在逐漸升溫，基礎設施和生活配套正在進一步完善，在燕郊置業(yè)不失為明智之選。
燕郊置業(yè)小貼士：
1、考察燕郊，不妨選擇上下班等高峰期進行體驗和測試，為未來的出行成本進行為準確的估算。
2、由于燕郊地屬河北，因此在相關政策上與北京有一定差異，購房時務必詳細了解相關政策。
3、燕郊房產(chǎn)起步較晚，許多市場操作并不如北京規(guī)范，尤其是選擇二手市場的購房者應格外謹慎。
4、低廉的房價往往會使購房者盲目購買，燕郊樓市選擇范圍較大，應該盡量考察多一點項目，以供理性決策。
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