房屋估價的程序和材料都需要什么？

　　對于要賣房子的房主來說，步就應(yīng)該是對房屋進行估價了，知道自己房屋的本身價值，才能給他訂上價格在市場上出售，進而促成成交，那么房屋估價的程序都有哪些呢?

　　1、明確估價基本事項

　　(1)明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等;對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置(門牌號碼)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。

　　(2)明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。

　　(3)明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。

　　(4)明確估價目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的，其估價結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。

　　(5)明確估價時點，某房地產(chǎn)的估價結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。

　　(6)明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。

　　2、搜集估價所需資料

　　由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：

　　(1)產(chǎn)權(quán)資料

　　(2)房屋建筑資料

　　(3)市場交易資料

　　(4)土地資料

　　(5)法律和規(guī)劃資料。

　　3、實地查勘估價對象

　　實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實，從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認。

　　4、選定估價方法計算

　　在房地產(chǎn)估價中，對房地產(chǎn)價格的計算有多種方法，(如市場比較法、收益法、成本法)。在房地產(chǎn)估價時，宜用兩種以上方法進行評估，以求各估價方法之間的相互補充，印證。但在實踐中，因房地產(chǎn)的種類、所在地的實情、資料的可信程度等因素，多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象具體情況，有條件用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法;收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法;在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

　　5、終確定估價結(jié)果

　　對不同估價方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進行分析比較;經(jīng)檢查確認無誤后，應(yīng)根據(jù)具體情況，采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法計算出一個綜合結(jié)果;在這個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當調(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為終的估價結(jié)果。