物業(yè)真該取消？新規(guī)下：這些費用不用再交了

　　如果把時間倒推20年，估計沒多少關(guān)注小區(qū)物業(yè)的好壞，一個原因是那個時候商品房并不多，另一個方面房價都差不多，也沒啥物業(yè)服務(wù)可對比。隨著房價不斷增長以及人們生活水平提高，越來越多的人開始關(guān)注物業(yè)服務(wù)。這很正常，現(xiàn)在買一套房子基本都要傾全家之力，如果物業(yè)服務(wù)再不好的話，心中自然不好受。所以，正是人們這種預期，現(xiàn)在不少開發(fā)商把物業(yè)也作為一個賣點，比如自帶或者引入某某品牌物業(yè)。不過，宣傳是一回事，業(yè)主在拿到房子入住后可能又是另一番景象。

　　就在這兩天，一位老同事對筆者講，兩年前，他家買了頂樓的復式房，自去年開始，墻壁陸續(xù)出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，由于自己也懂裝修，就自行修補了下，但遇到下雨天，這種滲水現(xiàn)象就越來越明顯，樓下鄰居還以為是同事把房子弄壞了。無奈之下，同事找到物業(yè)幫助處理，但時間過去5個多月了，物業(yè)說房子在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)找開發(fā)商，其實，后來才得知主要是他家物業(yè)費沒交的原因。同事也有怨言，他們不維修，干嘛要交物業(yè)費。所以，到現(xiàn)在這個問題都還僵持著。

　　其實，類似的事情還不少，一些小區(qū)發(fā)展到物業(yè)和部分業(yè)主都互不待見，在物業(yè)看來，他們按照收費標準提供了應(yīng)有的服務(wù)，而對于一些業(yè)主來說，根本就沒幫助業(yè)主解決問題，有的業(yè)主還因此而拒交物業(yè)費，在物業(yè)費收支不平衡的情況下，物業(yè)進一步降低了服務(wù)質(zhì)量，如此惡性循環(huán)，有小區(qū)業(yè)主就提出了更換物業(yè)，甚至是取消物業(yè)的要求。這些年業(yè)主與物業(yè)之間的糾葛總結(jié)起來，主要體現(xiàn)在這3大方面：

　　1.只管收物業(yè)費，業(yè)主訴求不能得到妥當處理。

　　業(yè)主對自己居住的環(huán)境往往較為重視，小區(qū)門禁管理、小區(qū)公共場合設(shè)施維護、車輛停放管理，而且房子居住過程中，難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題，當業(yè)主遇到問題時，一般首先想到的就是物業(yè)，他們希望物業(yè)能肩負起責任，及時處理小區(qū)或者自己房子遇到的問題。但在很多時候，物業(yè)留給業(yè)主的印象是：“除了坐辦公室和看門，物業(yè)其他都沒啥事了”、“這個他們沒權(quán)限，應(yīng)找開發(fā)商或者相關(guān)部門”、“這個需要收費，那個處理不了，即使答應(yīng)下來，也是一等再等，遲遲不給解決”等等。而且，有時候物業(yè)在接聽電話或者接待業(yè)主的時候，也帶著個人的感情色彩，比如“就這個收費標準和等級，我們不可能超額提供服務(wù)內(nèi)容”、“先交物業(yè)費或者維修費再提供服務(wù)”等等。

　　2.物業(yè)費收支不透明，小區(qū)收益沒業(yè)主的份，重復收費現(xiàn)象卻不少。

　　按照新的物業(yè)收費管理辦法，物業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門要求，對所提供的服務(wù)內(nèi)容、標準以及收費項目和標準進行公示，但在現(xiàn)實中，一些小區(qū)的業(yè)主按時交了物業(yè)費，卻不知道物業(yè)費到底使用在何處。此外，按照物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)公共部位的收益，如墻體、公共部位的廣告收益，外來商家到小區(qū)的攤位費收益等等，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但很多時候，業(yè)主既沒獲得沖抵物業(yè)費，也沒得到相關(guān)收益分配。更有甚者，還經(jīng)常出現(xiàn)一些重復收費現(xiàn)象，比如額外收取垃圾清運費、公攤費、電梯費等，其實這些費用已經(jīng)包含在物業(yè)費里了。

　　3.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，更換還麻煩，不僅影響居住體驗，還影響到房價。

　　按理說，業(yè)主是物業(yè)的雇主，當業(yè)主遇到物業(yè)服務(wù)不滿意時，業(yè)主可以更換物業(yè)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主可自己管理小區(qū)，也可選擇委托物業(yè)公司管理小區(qū)，還可以更換開發(fā)商聘請的物業(yè)。不過，在物業(yè)合同履行期更換物業(yè)還是比較麻煩，除非物業(yè)嚴重違反合同條款，但在實際舉證過程中也不是易事。在程序操作上，要更換物業(yè)還要求小區(qū)業(yè)主人數(shù)和房產(chǎn)面積“雙過半”，幾千戶的小區(qū)，工作量自然不小，這個更換想法很多時候也不了了之。

　　當然，還有一個就是影響到房價。同地段的小區(qū)，往往因為小區(qū)物業(yè)管理差異，房價就差不少。筆者對此深有體會，大概10年前，當時兩個幾乎同時開售的樓盤，筆者選擇了一家品牌物業(yè)樓盤，而朋友則選擇了另一個物業(yè)一般的樓盤，價格在當時價格相差也就10%左右，一平米差距大約1500元左右，而現(xiàn)在呢?前者價格達到5萬元/平米，而朋友的這個小區(qū)也就3萬出頭。朋友小區(qū)業(yè)主也多次要求更換物業(yè)，由于小區(qū)出租戶多，投票不易，后又準備成立業(yè)委會，但業(yè)委會也并沒有發(fā)揮多大作用，后面又準備把業(yè)委會換了，直到現(xiàn)在業(yè)委會還處在籌備過程中，更換物業(yè)則是無從談起。

　　針對以上3大方面問題，近年取消物業(yè)的呼聲也越來越多，有提議讓居委會或者社區(qū)直管小區(qū)，也有要求小區(qū)自行管理。進入到2020年，針對業(yè)主與物業(yè)之間存在的這些問題，為切實保障業(yè)主的利益，各個省市相繼實施了新的物業(yè)管理規(guī)定，以規(guī)范物業(yè)的行為，其中一些不合理的收費也予以了明確或者取消。

　　深圳新發(fā)布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》已從2020年3月1日起施行，為避免物業(yè)挪用侵占、挪用共有資金，新修訂的物業(yè)管理規(guī)定，業(yè)委會向住建部門備案后，取得統(tǒng)一的社會信用代碼證書，據(jù)此可開設(shè)資金賬戶，賬戶資金信息實時公開，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　從2020年5月1日開始施行的《重慶市物業(yè)管理條例》則明確規(guī)定，物業(yè)不得違反合同約定降低服務(wù)標準，不得提高物業(yè)的收費標準，不能擅自利用公共部位、共有設(shè)施從事廣告、經(jīng)營等活動，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費等原因，中斷業(yè)主水、電、氣的使用。

　　不久前陜西在新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中則明確要求，小區(qū)公共部位、共有設(shè)施維保期滿后的維修費用應(yīng)列入公共維修基金，不得計入物業(yè)成本，堅決取消物業(yè)公司向業(yè)主強行收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務(wù)費等不合理的自定收費項目。山東在2020年已經(jīng)實行的《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》則明確，利用共同部位、設(shè)施的經(jīng)營收益和車位場地使用費收益等歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其用途。

　　從這些新規(guī)中可以看出，最大限度地解決了業(yè)主與物業(yè)存在的糾葛，是實實在在的利好消息，隨著更多的地方著手規(guī)范物業(yè)，業(yè)主們也會迎來更多的好消息。由于我國房地產(chǎn)起步晚，物業(yè)服務(wù)管理發(fā)展歷程也比較短，前后不過二十多年，相比世界100多年的物業(yè)發(fā)展史，我們的物業(yè)還比較年輕，屬于一個新生事物。在此發(fā)展過程中，出現(xiàn)一些問題也在所難免。長期看，從人們對美好生活的向往來說，取消物業(yè)不太現(xiàn)實，只有不斷加強制度規(guī)范，讓物業(yè)更好地為業(yè)主服務(wù)，才符合社會發(fā)展趨勢。

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