高樓限高令來了 這兩類老房子“吃香”了
2022-05-11 09:45 來源: 裝修保障網(wǎng) 作者:保障網(wǎng) 閱讀()
現(xiàn)在無論你身在那座城市,都有或多或少的高樓,曾幾次何時(shí),高樓被視為我們引以為傲的“談資”,作為城市“門面”,高樓越高、越多,越讓人羨慕。這不奇怪,高樓代表了城市的經(jīng)濟(jì)水平和城建實(shí)力,在高樓里辦公也讓人充滿了自豪感。其實(shí),不光是辦公樓,我們的住宅也有高層化傾向,比如經(jīng)濟(jì)并不是很發(fā)達(dá)的某省會城市一個(gè)小區(qū),僅40層以上的高樓就達(dá)200多棟,居住了30多萬人,看著“密密匝匝”的排布,用“遮天蔽日”來形容也不為過。
高層住宅有優(yōu)勢,也有弊端,國內(nèi)的一些學(xué)者、專家已經(jīng)留意到這一問題。
建高層住宅的優(yōu)勢總結(jié)起來大概有4點(diǎn):
1.容納人口多。從建高層住宅的初衷可以看出,理論上,比如同樣的地塊面積,建30層的住宅要比6層住宅的土地利用率、容納人口都要高出5倍。
2.便于拆遷。按照拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t,一般是不得低于原來的居住和生活標(biāo)準(zhǔn),由于城市的拆遷費(fèi)用高、難度大,通過建造高層住宅可以平衡各方面的訴求,有利于工作的開展。
3.視野開闊、通風(fēng)好、無潮濕困擾,這是不少購房者看中的地方,特別是手頭寬裕的購房者,他們選擇的高樓層,在日照、采光方面也更有優(yōu)勢。
4.電梯上下樓較方便。高層住宅都強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)電梯,無論樓層有多高,只要電梯運(yùn)行正常,都能以較快速度到達(dá)所住樓層,這與一些沒有安裝電梯的多層住宅相比,確實(shí)有優(yōu)勢,特別是給老人、小孩、孕婦上下樓帶來方便?!?/p>
優(yōu)勢顯而易見,但缺點(diǎn)也不可忽視,隨著高層住宅越來越普遍,其弊端也在不斷顯現(xiàn)。
首先,就房價(jià)而言,按理說,高層住宅容積率高,容納的居住人口多,房子應(yīng)該更便宜才是,但實(shí)際上卻恰恰相反。我們說,房價(jià)上漲的原因有很多,除了貨幣、人口的原因外,趨“中心化”發(fā)展也是促進(jìn)房價(jià)上漲的重要因素,這不難理解,由于大家都擠在一個(gè)非常有限的區(qū)域內(nèi),住房需求旺盛,同時(shí),各種資源要素也會因人口增加而不斷配備,地塊寸土寸金,房價(jià)豈有不漲之理?
其次,發(fā)生危險(xiǎn)的概率更大一些。除了高空墜物、高空墜樓等常見報(bào)道外,還有3大主要方面:
1.消防安全,這可能是大家對高層住宅的最大擔(dān)憂,據(jù)中國新聞網(wǎng)2017年報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示,我國配備的舉高車大都在50米以下,大多數(shù)的水槍的噴射高度只有50多米,50米、甚至100米高的樓層若發(fā)生火災(zāi),基本上沒有有效的“外攻手段”。按照一層樓3米算,20層樓就超60米了,所以消防救援是擺在高層住宅面前的一道難題。
2.電梯安全。一般情況下,電梯的使用壽命在15-20年,然后就需要更換使用了。但在實(shí)際使用過程中,由于高層住宅密度高,如果使用維護(hù)方面不到位的話,會加快電梯老化的進(jìn)程。更換一部電梯需要幾十萬,且要2/3以上業(yè)主同意,當(dāng)然,如果不更換帶病工作,其安全隱患顯而易見。
3.生活用水安全。高層住宅用水需要“二次供水”,若小區(qū)管道爆裂維修,大都會致水壓減小,高樓層住戶的水就供不上去,所以,我們經(jīng)常可以看到高樓層住戶停水情況。此外還涉及到一個(gè)衛(wèi)生情況,若采取“高位水箱+水泵”形式,這個(gè)水箱的清潔就是一項(xiàng)很重要的工作,從實(shí)際來看,不乏一些“慘不忍睹”現(xiàn)象出現(xiàn),比如水垢、動物、昆蟲等污染。
針對緩解高房價(jià)問題,國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心原主任李鐵曾直言不諱地指出,真正能緩解城市壓力、平抑房價(jià)的還是中小城市,他建議把一個(gè)區(qū)域打通,年輕人可以到周邊中小城市買房生活,促進(jìn)中小城市發(fā)展,他的話有專家在另一層面理解為,可緩解集中建設(shè)大量高層住宅的壓力。
就高層住宅的未來,一些權(quán)威專家也表達(dá)了擔(dān)憂。清華規(guī)劃設(shè)計(jì)專家尹稚教授曾言,美國30年前建造的一批高層建筑,現(xiàn)在都成了讓人膽戰(zhàn)心驚的貧民收容所。而北大朱國鐘教授還對此做過相關(guān)實(shí)驗(yàn),模擬了購房者行為、開發(fā)商的動態(tài)等大量數(shù)據(jù),得出的結(jié)果也是讓人瞠目:未來中國也可能出現(xiàn)集中在高層住宅的貧民窟。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家周天勇則從土地市場要素變革方面分析,未來城鄉(xiāng)一體化下,幾十層的高層住宅將大幅度貶值。
民間專家學(xué)者叫停高層住宅的聲音由來已久。其實(shí),從國家住建部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的一份文件強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容看:為提高人居環(huán)境品質(zhì),嚴(yán)格控制新建超高層建筑和高密度住宅。官方表態(tài)意味著國家一錘定音:大規(guī)模的高層建造潮需要停止,城市之間的高樓“攀比”之風(fēng)就此告一段落。
值得一提的是,從相關(guān)文件內(nèi)容看,導(dǎo)向性很明確,不僅是包括那些辦公用的摩天大樓能不建就不建了,對高層住宅也進(jìn)行了限制,比如說建造100米以上的建筑要充分論證,一般而言,一棟住宅樓如果超過34層,高度就超100米了,論證的說法很隱晦,超過這個(gè)高度基本上很難批下來了。同時(shí),還針對性的要求,基于消防和抗震需要,要與城市等級相匹配,中小城市嚴(yán)控超高建筑,方向性的指出:縣城要以多層住宅為主。
與高層停建相對應(yīng)的另外兩件事,還有著千絲萬縷的聯(lián)系,其中第一件事是4層以上需要設(shè)電梯。
根據(jù)住建部新規(guī)顯示,對4層以上或高度9米以上新建建筑需要安裝電梯,相比此前7層以上或高度達(dá)16米以上設(shè)電梯,電梯安裝門檻大幅降低。換言之,以后除了別墅外,其他新建的建筑都會有電梯,再也不用擔(dān)心買到無電梯的新房子了。
還有一件事就是國家今年多次定調(diào)的大事:老舊小區(qū)改造,簡稱“舊改”。自去年7月份政策吹風(fēng)會上副部長黃艷指出,未來將避免大拆大建。到今年國家要求“全面推進(jìn)”舊改,在最新的十四五規(guī)劃中,老舊小區(qū)改造被列入,國家計(jì)劃用5年的時(shí)間,把全國2000年底前建造的老小區(qū)基本改造完。改造的內(nèi)容就不贅述了,但從計(jì)劃透露出3點(diǎn)信息:
1.在這個(gè)時(shí)間段前建造的房子,基本都以多層建筑為主,因?yàn)榇罅康母邩鞘窃诮欢杲ㄔ斓摹?.到2022年形成改造制度框架,將是未來老舊小區(qū)改造的“模板”,意味著隨著不斷有符合改造條件的老小區(qū)加入,這項(xiàng)工作將常態(tài)化。3.鼓勵(lì)有條件的老小區(qū)加裝電梯,解決上下樓難題。
國家定調(diào)的這3件事,其實(shí)是對未來住房市場的方向性定音。三者之間,相輔相成,以后大家也不用羨慕高層住宅的電梯了,新建的9米以上住宅都有,同時(shí)支持對既有的多層老小區(qū)加裝電梯,就如文件內(nèi)容所說,老舊小區(qū)改造是“開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型”,國家的指向性很明確:高層住宅逐步退出主流舞臺,低層住宅走向前臺,隨著政策的進(jìn)一步實(shí)施,明年起,兩類老房子又“吃香”了,“升值”也是符合常理的事。
第一類:優(yōu)質(zhì)地段的老房子。一般而言,老小區(qū)的位置都不會太差,位于主城區(qū)的核心地段,一些與生活相關(guān)的主要資源聚集在周圍,比如說醫(yī)療、教育、大型商業(yè)等等,一些人之所以從老小區(qū)居民逐步搬離出去,一個(gè)重要原因是小區(qū)變老后,居住體驗(yàn)越來越差,遠(yuǎn)不如新建的小區(qū)。但經(jīng)過改造后,居住舒適度會得到大幅提升,加上地段位置優(yōu)越,不僅老年人更喜愛了,一些年輕人也會“回流”居住,受到剛需和改善置業(yè)的歡迎,在居住品質(zhì)提升的同時(shí),房產(chǎn)價(jià)值提升也是自然而然,按照以往老小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn),改造后正常有2-3成的升值空間。
第二類:改造空間大的老房子。老舊小區(qū)本身的“資質(zhì)”也決定了改造后的品質(zhì),改造空間越大,其價(jià)值想象空間也就越大。按照舊改的內(nèi)容,除了主體結(jié)構(gòu)等固定的東西不能改變外,其他基本都是與現(xiàn)代小區(qū)看齊,如果樓與樓之間距離寬,小區(qū)空地多,那么,可以增加足夠多的停車位,一舉解決了老小區(qū)的老大難問題,同時(shí)增加健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)備,甚至養(yǎng)老撫育等新需求。
此外,從目前情形看,老樓加裝電梯的工作推進(jìn)很快,比如根據(jù)相關(guān)部門的最新規(guī)定,可提取住房公積金用于支付電梯加裝費(fèi)用,還有前不久濟(jì)南、青島修改了此前的老小區(qū)加裝申請條件,在征求意見稿中明確,原則上,只需樓棟一半業(yè)主同意即可申請加裝電梯,如果協(xié)商不成,還可以通過民事訴訟途徑解決。隨著各城市對老小區(qū)改造工作推動,相信還會有更多城市為降低加裝門檻“鋪路”,成功加裝電梯的高樓層房子無疑直接受益、更受歡迎。
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