長(zhǎng)春二手房買賣中介有行規(guī) 交易流程全攻略

　　裝修網(wǎng)小編不可否認(rèn)，一直有很多購(gòu)房者青睞于購(gòu)買二手房，老城區(qū)、交通便利、生活配套齊全，這都是大多數(shù)坐落在城市外圍新盤所不能比的。所以如果下半年銀行縮緊或者停止受理二手房貸款，那么很多購(gòu)房者和計(jì)劃今年出手的房主自然會(huì)加入到此次二手房"搶收"行動(dòng)中。

　　那么，不同于購(gòu)買新房有置業(yè)顧問(wèn)的專業(yè)指導(dǎo)服務(wù)，對(duì)于個(gè)人與個(gè)人之間的二手房交易來(lái)說(shuō)，相信很多人都對(duì)交易流程知之甚少。如何在二手房交易中將風(fēng)險(xiǎn)降至，成為買賣雙方長(zhǎng)久以來(lái)關(guān)心的問(wèn)題。這一次，記者通過(guò)深入了解采訪，為你帶來(lái)一張?jiān)攲?shí)的二手房貸款交易攻略圖。

　　留心細(xì)節(jié)

　　房產(chǎn)提檔非常重要

　　案例1：

　　曹女士欲購(gòu)買二道區(qū)安居小區(qū)10委的一套二手房，房主稱自己的房產(chǎn)雖然為房改房，但是房子備案時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了5年，交易更名稅款不會(huì)太多，曹女士信以為真。結(jié)果等到去房地產(chǎn)交易中心更名過(guò)戶繳納稅款時(shí)，卻被告知該套房產(chǎn)卻是在5年之內(nèi)備案，交易更名稅款要比之前多繳納好幾萬(wàn)元，無(wú)奈,房屋交易就此擱置。

　　專家建議：

　　旺居房產(chǎn)副總經(jīng)理閆麗娟：買房前，對(duì)房產(chǎn)提檔查看房屋狀況這一環(huán)節(jié)非常重要，不僅可以確認(rèn)房主和產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)?得知具體房齡時(shí)間，以推算貸款年限;而且還可以得知房產(chǎn)是否存在抵押、或者經(jīng)濟(jì)糾紛情況而無(wú)法正常交易，但這個(gè)環(huán)節(jié)經(jīng)常被忽視。

　　提檔時(shí)，購(gòu)房者與房主可一同到位于西環(huán)城路與景陽(yáng)大路交會(huì)處的長(zhǎng)春市房產(chǎn)檔案館調(diào)取。

　　中介收費(fèi)有行規(guī)

　　案例2：

　　李先生看好一套二手房，但是房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)房主聽說(shuō)一家中介公司能夠辦理沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋貸款，而且中介前期會(huì)跟客戶簽訂合同，如果貸款不能辦理，將雙倍返還定金。李先生和房主便委托該中介辦理了貸款，并將首付款交給中介公司保管。結(jié)果中介允諾的兩個(gè)月時(shí)間過(guò)了，李先生還是沒(méi)有得到貸款，而中介公司也以各種理由推脫。

　　專家建議：

　　長(zhǎng)春市各大銀行明確表示，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的二手房交易，銀行不可能提供貸款。李先生只能追究中介公司法律責(zé)任，以合同追討違約金和首付款。

　　旺居房產(chǎn)副總經(jīng)理閆麗娟：目前二手房中介行業(yè)有明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于在中介公司看房成交的購(gòu)房者，收取總房款2%的中介費(fèi)用，對(duì)于代辦貸款更名業(yè)務(wù)，收取3000元的代辦費(fèi)。

　　提前確認(rèn)貸款資質(zhì)

　　案例3：

　　張先生欲購(gòu)買一套二手房，與房主簽約后到銀行申請(qǐng)貸款，但卻被查出存在7次信貸不良記錄，銀行拒絕為其貸款。房主拒絕退還買房定金。張先生房沒(méi)買成，還賠了定金。

　　專家建議：

　　旺居房產(chǎn)貸款專員梁中華：銀行方面普遍規(guī)定，對(duì)于不良還款記錄連續(xù)3次以上或者累計(jì)6次以上的不給予貸款。所以買方購(gòu)房前，需要到位于人民廣場(chǎng)以北人民大街2133號(hào)的金融大廈二樓調(diào)取自己的信用報(bào)告，確定自己的貸款購(gòu)房資質(zhì)。

　　有第三方介入

　　案例4：

　　王先生要購(gòu)買一套房屋，沒(méi)有通過(guò)第三方，到了更名交易環(huán)節(jié)，王先生與房主都有了顧慮。房主要求王先生先將房款一次性付清才配合更名，擔(dān)心如果分開付款，更名之后王先生不交付余款;但是王先生又擔(dān)心房主收到全款后不配合更名。一時(shí)間，雙方陷入僵局。

　　專家建議：

　　吉林功承律師事務(wù)所律師吳鴻飛：這種情況買賣雙方可以到銀行申請(qǐng)資金監(jiān)管，即雙方開設(shè)公共賬戶，將全部房款存入賬戶中，每次提款必須買賣雙方同時(shí)到場(chǎng)簽字才能生效，從而降低交易風(fēng)險(xiǎn)。他建議，對(duì)于交易更名如果雙方存在分歧，可讓銀行或者中介公司第三方介入。

　　貸款要有浮動(dòng)預(yù)算

　　案例5：

　　初女士要購(gòu)買二手房，但手里只有12萬(wàn)元，中介承諾，她所購(gòu)買的二手房首付款在12萬(wàn)元之內(nèi)。結(jié)果交易時(shí)，初女士被告知需再補(bǔ)交2萬(wàn)元首付款，初女士拿不出，造成交易擱置，而房主拒絕退還定金。

　　專家建議：

　　旺居房產(chǎn)貸款專員李廣：由于二手房貸款評(píng)估價(jià)格都是銀行指定的評(píng)估公司確定，所以中介公司的經(jīng)紀(jì)人不可能準(zhǔn)確掌握評(píng)估價(jià)格，也就無(wú)法準(zhǔn)確給出首付款數(shù)額，所以購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，首付款要留出浮動(dòng)預(yù)算空間。

　　一定要跟房主簽約

　　案例6：

　　竇女士通過(guò)某中介公司購(gòu)買一套二手房，與房主簽訂合約時(shí)，發(fā)現(xiàn)簽訂合約者并非房主本人，但被中介告知此人有房主的委托證明。竇女士信以為真，竟未查看委托公證書。事后發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題，但為時(shí)已晚。

　　專家建議：

　　吉林功承律師事務(wù)所律師吳鴻飛：竇女士可向法院起訴中介。提醒買方，一定要見到房主本人，如賣方受房主委托，那么一定確認(rèn)具有有效的委托公證書?！贰伏c(diǎn)擊查看更多長(zhǎng)春房地產(chǎn)新聞

　　買房流程

　　選房提檔

　　與房主一起到長(zhǎng)春市房產(chǎn)檔案館(長(zhǎng)春市房地產(chǎn)信息中心)對(duì)所選房屋檔案進(jìn)行提取。

　　地址：綠園區(qū)景陽(yáng)大路與西環(huán)城路交會(huì)處長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)B座。

　　貸款更名

　　賣方：房屋所有權(quán)證、身份證、戶口本、結(jié)婚證、房屋檔案

　　買方：身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明、銀行流水、信用報(bào)告

　　雙方備件

　　(1)銀行受理買方貸款申請(qǐng)，對(duì)貸款條件進(jìn)行預(yù)審;

　　(2)初審?fù)ㄟ^(guò)后制定專門評(píng)估公司對(duì)交易房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估;

　　銀行初審

　　(2個(gè)工作日左右)

　　(1)初審?fù)ㄟ^(guò)后，銀行通知買賣雙方到場(chǎng)簽訂買方的借款合同，現(xiàn)場(chǎng)會(huì)核實(shí)買方貸款資質(zhì)的真實(shí)性;

　　(2)銀行會(huì)讓買賣雙方均開設(shè)賬戶，并將雙方銀行賬戶在借款合同中標(biāo)明;

　　(3)銀行會(huì)讓買方將首付款存入到自己賬戶中，并進(jìn)行凍結(jié)。

　　銀行面簽

　　(1)銀行會(huì)對(duì)買方貸款資質(zhì)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)分，根據(jù)電腦評(píng)分決定貸款人的貸款資質(zhì)，從而確定貸款利率;

　　(2)期間會(huì)通過(guò)電話查詢等方式繼續(xù)核實(shí)買方貸款資質(zhì)的真實(shí)性。

　　審核

　　(7個(gè)工作日左右)

　　(1)接到銀行通知后，買賣雙方到長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記大經(jīng)路服務(wù)中心或景陽(yáng)分中心進(jìn)行更名登記，上交雙方材料(更名材料);

　　(2)服務(wù)中心收取材料，給出更名回執(zhí)單(此單由賣方持有)后，買賣雙方需要在當(dāng)天回銀行確認(rèn)已在辦理更名，銀行會(huì)將首付款轉(zhuǎn)到賣方賬戶中;

　　更名

　　(2個(gè)工作日左右)

　　(1)買方到產(chǎn)權(quán)交易中心取房屋所有權(quán)證，之后將原件交到貸款銀行，將復(fù)印件交到評(píng)估公司，評(píng)估公司會(huì)將評(píng)估報(bào)告批量上交至銀行;

　　(2)大概7個(gè)工作日左右，銀行會(huì)通知買方去長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記大經(jīng)路服務(wù)中心或景陽(yáng)分中心的產(chǎn)權(quán)抵押科作抵押(銀行信貸員會(huì)和買方一起去);

　　(3)在產(chǎn)權(quán)抵押處買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押簽字，之后收到抵押回執(zhí)單;

　　(4)大概4個(gè)工作日左右，產(chǎn)權(quán)抵押處通知買方去取更換為帶有“貸款抵押”字樣的房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證，買方需將他項(xiàng)權(quán)利證送交銀行;

　　(5)銀行在有房貸額度的情況下，會(huì)在3個(gè)工作日內(nèi)將房款給房主。