長(zhǎng)春小產(chǎn)權(quán)房：低價(jià)格背后的風(fēng)險(xiǎn)

　　面對(duì)長(zhǎng)春小產(chǎn)權(quán)房加緊管理，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的還是不見(jiàn)減少，持續(xù)這樣的舉動(dòng)對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)存在那些危險(xiǎn)?何謂小產(chǎn)權(quán)房“小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。那么小產(chǎn)權(quán)房對(duì)購(gòu)房者有沒(méi)有保障?“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，意味著沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，何來(lái)保障之說(shuō)，下面我們具體看看小產(chǎn)權(quán)存在問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、長(zhǎng)春小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題

　　從價(jià)格上看“小產(chǎn)權(quán)房”，也就是在集體土地上開(kāi)發(fā)的住宅要比其他正規(guī)開(kāi)發(fā)的住宅便宜很多，但便宜價(jià)格的背后卻承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。正規(guī)開(kāi)發(fā)流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目，先繳納土地出讓金購(gòu)得國(guó)有建設(shè)用地，開(kāi)發(fā)之后可以到國(guó)土和房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行交易合同備案，能夠下發(fā)土地證和產(chǎn)權(quán)證。但利用集體土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，屬于違規(guī)開(kāi)發(fā)，在沒(méi)有統(tǒng)一宏觀政策和補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)的前提下，將無(wú)法取得。承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證，至多能得到集體產(chǎn)權(quán)。

　　而風(fēng)險(xiǎn)還不止沒(méi)有產(chǎn)權(quán)這么簡(jiǎn)單，如果“小產(chǎn)權(quán)房”面臨拆遷的時(shí)候，作為違規(guī)非法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般情況下將得不到任何補(bǔ)償款。這就意味著百姓花錢(qián)買(mǎi)到的，僅是幾年的使用權(quán)而已。而且，有條例命令禁止，“小產(chǎn)權(quán)房”上市交易，這使得再購(gòu)房者再出售的時(shí)候仍然承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。也許有的人會(huì)說(shuō)，房子是自己的，要實(shí)現(xiàn)居住功能即可，但從法律角度來(lái)看，只要發(fā)生糾紛或法律訴訟，“小產(chǎn)權(quán)房”都將處于非常不利的地位，極有可能造成購(gòu)房者巨大經(jīng)濟(jì)損失。

　　二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房幾大風(fēng)險(xiǎn)

　　、法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，購(gòu)房人權(quán)益很難得到維護(hù)。

　　第二、政策風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)買(mǎi)的是在建項(xiàng)目，遇上相關(guān)部門(mén)整頓小產(chǎn)權(quán)房，可能會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)拆。購(gòu)房人可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的境地。

　　第三、小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

　　第四、拆遷難補(bǔ)償

　　除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

　　第五、小產(chǎn)權(quán)房不能取得合法土地證和產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，拆遷時(shí)，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

　　第六、質(zhì)量難保證

　　房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易

　　第七、配套不完善

　　這些房子幾乎都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。 第八、遺贈(zèng)也麻煩

　　由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。 一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開(kāi)發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤(pán)，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。 綜合上述的極幾大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于買(mǎi)房者需求的不過(guò)是一個(gè)安居之所，買(mǎi)到放心的房。面臨如此諸多問(wèn)題房，建議購(gòu)房的朋友還是小心敬慎。